В Петербурге дефицит участков под коммерческую недвижимость
Марина СУМИНА
Торги на участки под строительство в Петербурге и Ленобласти давно стали привычным явлением. Однако дело это по-прежнему непростое и не до конца урегулированное. Строители предупреждают о возможности земельного кризиса, инспирированного нерасторопностью чиновников. Власти успокаивают, что кризиса не будет.
Дефицит территорий
\
По данным Фонда имущества Санкт-Петербурга, в 2005 году продан 131 земельный участок общей площадью 100,37 гектара. В том числе под жилье — 41 участок. Всего выставлялось на торги 180 участков, считая те, которые до сих пор «в работе». По словам директора Фонда имущества Санкт-Петербурга Андрея Степаненко, сегодня нет участков, которые бы числились в «непроданных». Есть только «зависшие», по которым имеются обременения со стороны КУГИ.
\
Земельные участки практически не продавались в собственность: на аукционах предоставлялось право аренды для капитального строительства. Исключением стали участки с аварийными зданиями. Они продаются в собственность, и на этом месте можно сразу строить новое здание.
\
И все же, как признает А. Степаненко, проблем с торгами немало. В первую очередь не хватает земли под строительство магазинов, станций техобслуживания, транспортных объектов, производственных помещений. По словам директора Фонда имущества, это происходит из-за того, что комитет по экономическому развитию, промышленной политике и торговле (КЭРППиТ) практически не готовит документацию на такие участки. Это значит, что через определенное время может сложиться дефицит таких участков. Попросту говоря, земли под коммерческую застройку не хватит на всех желающих.
\
В качестве наиболее яркого примера, подтверждающего это, можно привести случай в Московском районе. Там при торгах за участок, предназначенный под многофункциональный комплекс, стартовая цена была превышена в пять раз. В среднем же стартовая цена выросла, согласно данным статистики, вдвое. А рост цен всегда показывает, что спрос превышает предложение.
\
В системе организации торгов есть и другие недостатки. В частности, их обнаружила Федеральная антимонопольная служба. По мнению начальника управления недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Михаила Евраева, процесс предоставления земельных участков не может быть урегулирован без новых правил землепользования и застройки. Кроме всего прочего, он предлагает законодательно ограничивать размеры участков, предназначенных под застройку: «Иначе кто-нибудь догадается весь город оформить одним лотом». Это, конечно же, преувеличение. Однако действительно есть опасность, что все участки под застройку в конце концов разделят две-три крупные фирмы.
\
Битва с бюрократами
\
Главной проблемой строители считают низкое качество проектно-сметной документации на объекты, которые выставляются на торги, и большие сроки ее разработки (до 2 — 3 лет). Ситуация сложилась непростая — она грозит резким снижением объемов жилищного строительства и ростом цен. Это в конечном итоге ставит под угрозу национальный проект «Доступное жилье».
\
Изменить положение к лучшему призван недавно принятый Законодательным собранием Санкт-Петербурга закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Петербурга на торгах». Кстати, над поправками к нему работали и сами строители.
\
Вице-президент союза строительных компаний «Союзпетрострой» Лев Каплан говорит, что теперь потенциальных инвесторов можно активно привлекать к подготовке документов на торги. Ведь они будут в этом кровно заинтересованы: вместо 5% от стоимости пакета документации они будут получать 10%. А если компания за свой счет будет проводить межевание территорий — она получит право на компенсацию сверхлимитных затрат.
\
Председатель комиссии ЗакСа по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Михаил Амосов отмечает, что при внесении дополнений в закон депутаты дали возможность строительным организациям, облюбовавшим участки, самостоятельно разрабатывать документацию. Для таких застройщиков в закон ввели понятие «потенциальный инвестор» (компания, обязавшаяся участвовать в торгах по конкретному объекту). Еще одна поправка поможет избежать проволочек при рассмотрении заявки со стороны исполнительной власти. Заявка должна быть рассмотрена не позднее, чем за три месяца.
\
Впрочем, в городском правительстве больших надежд на позитивные изменения в системе торгов не питают. Директор ГУ «Управление инвестиций» комитета по строительству Лев Винник комментирует ситуацию так: «Процесс согласования — титанический. Поэтому явного увеличения количества пакетов после принятия поправок в закон «О порядке предоставления объектов недвижимости» мы не ожидаем. Хотя и не возражаем против самостоятельных разработок строительных компаний».
\
Кто проложит трубы?
\
Тем временем готовится новая схема аукционов, согласно недавно принятому постановлению правительства «О проведении торгов на право аренды земельных участков в целях комплексного освоения территорий под строительство». Постановление вышло весьма своевременно, поскольку в Петербурге — дефицит инженерно подготовленных участков (ведь без подключения к электричеству, теплосетям, водопроводу, канализации дом не построишь). Силами города решить эту проблему уже невозможно.
\
Новый механизм торгов дол-жен призвать на помощь представителей строительного бизнеса. «Речь идет о территориях, размером не менее квартала, имеющих в среднем площадь 10 — 15 гектаров, — поясняет первый заместитель председателя комитета по строительству Санкт-Петербурга Николай Крутов. — Осваивать их будут в три этапа: подготовка градостроительной документации, инженерное обустройство и непосредственно строительство».
\
Обновленная система принципиально отличается от той, которая называется «торгами по полному пакету». Определяется территория, которая подлежит комплексному освоению (например, для жилищного строительства). В условиях торгов устанавливают сроки проектных планировок, инфраструктурной подготовки участка и собственно строительства. По словам специалистов, все это займет 6 — 7 лет. При этом будут разграничены земли общего пользования и отведены земельные участки под социальные структуры — поликлиники, детские сады, школы...
\
Построенные победителем торгов (при техническом надзоре комитета по строительству) инженерные сети передаются в собственность Петербурга. И только после этого инвестор получает эксклюзивное право приобрести в собственность или долгосрочную аренду участки, где градостроительной документацией предполагается жилищное или коммерческое строительство (причем по кадастровой стоимости). Участки, определенные под социальную инфраструктуру, будут осваиваться с помощью бюджетных средств.
\
Конечно, инвестор должен видеть выгоду. И преимущества у этой схемы есть. Так, следует учесть, что победитель торгов, разрабатывая градостроительную документацию и схему инженерной инфраструктуры, готовит участок для своих нужд. Значит, он сможет существенно сэкономить на строительстве сетей. Кроме того, инвестор вправе не застраивать полученную землю, а продать ее по выгодной цене — ведь стоимость инженерно подготовленной земли возрастает буквально в разы. И еще один немаловажный момент. Сегодня банки дают солидные кредиты строителям лишь тогда, когда гарантией их возврата становится земля.
\
Здесь может возникнуть вопрос: а многим ли строительным компаниям города будет под силу поднять инженерное обустройство целого квартала, и даже не одного? Ответ специалистов прост: подготовкой и застройкой таких территорий могут заниматься строительные фирмы, не обладающие сверхкрупными финансовыми возможностями. Ведь фирмы имеют полное право объединяться в синдикаты.
\
«Мы понимаем, что нужны первые практические шаги, чтобы определить, востребован ли строительным рынком новый механизм, — говорит Н. Крутов, — поэтому вначале запустим пилотные проекты. Думаю, одним из первых на торги будет выставлен участок площадью 40 — 60 гектаров — территория Морского вокзала, которая намывается, на Васильевском острове».