Ситуация в Петербурге коренным образом отличается от мировой: там средний класс предпочитает постоянно жить за городом, в то время как у нас загородный дом в большинстве случаев – это все-таки не основное жилье, а место для отдыха. Поэтому и коттеджные поселки, которые в последнее время стали расти как грибы после дождя, состоят, в основном, из домов премиум-класса. В то же время, говорит генеральный директор ОАО «Ленинградское областное жилищное агентство ипотечного кредитования» Алексей Поляков, спрос на здания стоимостью от 250 тысяч до 1 миллиона рублей уже практически исчерпан, а вот потребность в более дешевых домах достаточно велика. При этом растут требования к самим коттеджным поселкам: они должны быть грамотно построенными, обеспеченными инженерной и дорожной инфраструктурой. В связи с этим Ленинградское ипотечное агентство планирует поучаствовать в строительстве шести крупных поселков (на 500-1000 домов в каждом), в которых смогут поселиться не только петербуржцы, но и жители области. По словам Алексея Полякова, за счет участия государства и строительства под конкретный заказ стоимость снизится, по крайней мере, на 25%.
Руководитель рабочей группы по вопросам ипотечного кредитования Ассоциации банков Северо-Запада Игорь Жигунов рассказывает, что кредитование по загородному рынку составляет не более 2-5% от общего объема ипотечных операций. В этом сегменте ипотечное кредитование пока не очень привлекает банковский сектор: программ банков по загородной недвижимости совсем немного, а средняя сумма займа составляет порядка 150-200 тысяч долларов. Кредиты же на покупку домов элитного уровня пока не очень распространены, так как их цена составляет порядка 600-800 тысяч долларов и выше, и заемщику довольно сложно представить в банк информацию о своих доходах, позволяющую взять кредит на такую сумму.
Невысокая активность банков связана с тем, что на этом рынке достаточно сложно оценить как сам объект ипотечного кредитования, так и собственные риски. Дело в том, что загородная недвижимость не столь однородна как в городе, где оценка уже отработана годами – да сам рынок в этой сфере начал складываться буквально лет 5-6 назад. Кроме того, представители банковского сообщества говорят о сложностях при реализации такого залогового объекта как загородный дом (или земельный участок с незавершенным объектом строительства) – его не удастся продать так же быстро как квартиру: если найти покупателя для квартиры удается от двух недель до двух месяцев, то на загородном рынке этот срок возрастает до 4-6 месяцев, а то и до года. Поэтому и условия кредитования достаточно жесткие: как правило, первый взнос должен составлять не менее 40%, а ставки достигают 14% в валюте и 16% в рублях. В результате получается, что наиболее приемлемыми как для банков, так и для заемщиков оказываются дома стоимостью от 100 до 300 тысяч долларов. В то же время именно эти объекты без проблем покупаются прямыми покупателями, без привлечения кредитов, что связано также с не очень широким предложением на рынке.
Разумеется, в таких условиях ликвидность и объемы этого рынка пока несравнимы с рынком ипотечного кредитования квартир. Тормозит процесс еще и ситуация с землей – ведь объект стоит непосредственно на участке, на который также необходимо оформлять права. По словам Игоря Жигунова, до недавнего времени приходилось раздельно оформлять кредит на землю и на дом, что еще более усложняло ипотеку. Только в 2005 году в законодательство были внесены поправки, которые дают возможность по закону передавать землю в залог, при этом одновременно банку в залог переходят и постройки на таком участке. Это, по мнению экспертов, значительно упростит процедуру ипотечного кредитования на рынке загородной недвижимости.
Мария Мокейчева,
Фонтанка.ру
Цены на жилье "взлетают" все выше