О своем видении развития инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга, о достижениях отрасли, проблемах и перспективах рассказывает вице-президент «Союзпетростроя» Лев Каплан.
– Я очень опасаюсь того, что 2006 год будет назван годом триумфальных побед, как был назван год 2005-й. Все это играет не очень хорошую роль для властей и для населения города, потому что триумфальные победы бывают тогда, когда люди довольны тем, что произошло.
Меня очень волнуют некоторые вопросы, и, в первую очередь, состояние жилищного строительства – и первичный рынок, и вторичный, – беспрецедентный рост цен, который, в общем-то, был спрогнозирован, поскольку предложение все сужалось и сужалось по целому ряду причин. Здесь, безусловно, во многом виноваты федеральные органы власти, поскольку они приняли пакет жилищных законов в декабре 2004 года, которые сильно разрушили сложившуюся систему, и не предложили ничего другого. Россия оказалась не готовой к тому, что было введено этими законами – не готова к закону о долевом участии (пресловутому 214-му ФЗ), абсолютно не была готова к тому, что земля под застройку может быть продана только на аукционах с 1 октября 2005 года.
Надо сказать, что жилищные законы негативно сказались на строительстве и, в первую очередь, на жилищном. И федеральные власти начинают это понимать. Только после этого началась какая-то корректировка Градостроительного кодекса, затем произошла корректировка (но не такая, как хотелось бы) 214-го закона, сейчас готовятся изменения в Градостроительный кодекс по переходу к саморегулированию.
Фонд «Институт экономики города» предложил две статьи: 2.6 – это пункт о саморегулируемых строительных организациях, где на трех четвертях странички изложены принципы этого самого регулирования, и пункт 2.7 – о страховании гражданской ответственности строителей (я подчеркиваю, не профессиональной ответственности, а гражданской, что не одно и то же).
Правительство наше столкнулось с неосуществимостью национального проекта «Доступное жилье», и теперь все больше и больше возвращается к тем законам, которые не способствовали, а наоборот, препятствовали этому проекту. Так, по всей стране 90 процентов земельных участков предоставляется вне всяких аукционов.
Велика вина федерального правительства, но я не снимаю вины и с городского правительства.
В чем недоработки городского правительства и городского Комитета по строительству? Я считаю ошибочным разбазаривание земли по коротким пакетам, потому что короткие пакеты привели к замораживанию самых лучших земельных участков в городе, и сейчас вынуждены выставлять на аукционы участки, которые неудобны, нежелательны для городского населения – это зольные отвалы, далекие окраины. Короткие пакеты привели к тому, что на 6 лет заморожены огромные участки земли, причем не петербургскими застройщиками. Короткие пакеты ничего не дали по существу, потому что затем все это трансформировалось в закон о продаже территорий под жилищное строительство, который тоже требует большого осмысления и огромной работы.
Кроме того, был принят закон, причем поправки к закону о торгах на объекты недвижимости. И эти поправки от 26 декабря 2005 года и 11 мая 2006 года были проигнорированы и Комитетом по строительству и Управлением инвестиций, и по существу, городским правительством. Например, предусматривалось, что будет создана конкурсная комиссия, которая должна отбирать тех, кто будет готовить пакеты документов для торгов. Насколько мне известно, до сих пор конкурсная комиссия не начала работать. В поправках было сказано, что плата за изготовление пакета документов должна быть повышена с 5 до 10 процентов, причем от рыночной стоимости продаж. Ни один договор с теми фирмами, которые раньше были аккредитованы для изготовления документов, не был пересмотрен. Ни один.
Короткие пакеты запрещены сейчас законом, и слава Богу. Но магазин продаж практически пуст, а если пуст магазин продаж пакетов документов, то, естественно, цена за каждый из этих пакетов достигает 0-700 и более.
Принятые городским законом поправки, где говорится о том, что потенциальные застройщики имеют не только право изготавливать пакеты документов, а затем участвовать в торгах, но имеют приоритетное право, так называемый «девелоперский забег», тоже вызывает препоны.
Поэтому мне кажется, что городское правительство не проявило должной настойчивости в пополнении магазина пакетов документов, причем ведь продажа этих пакетов на торгах– это не все. Меня очень беспокоит, что тот задел, который появился после полуторалетней стагнации продажи квартир, заканчивается, и нет подпора для наполнения рынка жилья. Цифры, которые называются – 4,4 млн кв. метров, 11 млн кв. метров – не производят ни малейшего впечатления по простой причине – это все территории, предназначенные для жилищного строительства. Их, во-первых, нужно инженерно обустроить, а во-вторых, нужно изготовить полные пакеты документов, включая застройку территории и каждый конкретный дом. Все это нужно продать на торгах, и после этого эти потенциальные территории превращаются в моменты для застройки.
Согласно нормативам, которые были еще в советское время, для того, чтобы обеспечить поточное жилищное строительство, задел строящегося жилья должен быть не меньше 60-70 процентов до момента ввода. Причем на начало года, иначе поток строительства жилья не обеспечивается. А если мы сейчас имеем 1 млн кв. метров, которые удалось продать на торгах (а последние торги были 14 сентября), то, учитывая потребности города в 3 млн кв. метров, получается 300-400 тыс. кв. метров реального задела. Чудес в строительстве не бывает. Вообще на свете не бывает чудес, а в строительстве тем более, даже при самых ударных темпах строительства жилья, которые, вообще говоря, приведут только к ухудшению качества.
О ценах на жилье. Сейчас цены растут с темпом 0,4 процента в неделю вместо ранее наблюдавшихся 5-7 процентов, но ведь цены не снижаются. Они, конечно, уткнулись в платежеспособный спрос населения, и, естественно, остановили свой стремительный рост. Но как только наступят признаки кризиса предложений, которые, на мой взгляд, неизбежны, – цены будут расти. И не надо успокаивать население, надо сейчас принимать самые срочные меры к наполнению продаж на первичном рынке. А прежде всего, к тому, чтобы эти дома появились.
Что меня радует в этом году? Конечно, успехи в коммерческом строительстве, хотя я не понимаю, когда на расстоянии 100-200 метров или полукилометра строят гигантские супермаркеты, которые повторяют друг друга. Бум коммерческого строительства очень симпатичен. Конечно, радует то, что Санкт-Петербург привлекает иностранные инвестиции – ведь Петербург всегда строился при помощи иностранных компаний.
При этом представляется верным закладывать в инвестиционные договоры с иностранными инвесторами определенные условия о том, что определенный удельный вес работ будут выполнять российские подрядчики, хотя бы в качестве субподрядчиков у иностранных инвесторов.
Кстати говоря, иностранным инвесторам не хватает информации о строительных фирмах, работающих на рынке. Они не знают, кто есть кто сегодня в Петербурге, ведь бывшие тресты с громкими именами оказываются дутыми пузырями. Понимая ситуацию, мы в Союзпетрострое начали программу добровольной профессиональной сертификации. На сегодняшний день ее прошли около 30 компаний. Эта добровольная сертификация ширится все больше и имеет две цели. Во-первых, подготовку к переходу к саморегулированию, потому что выдача лицензий не может быть взята с потолка, она должна основываться на профессиональной сертификации компаний. И, во-вторых, возможность самим уяснить (и для властей в том числе), кто есть кто сегодня на строительном рынке Санкт-Петербурга.