Президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Вячеслав Семененко рассказал об итогах работы на первичном и вторичном рынке жилья в 2006 году и прогнозах на 2007 год. По его мнению, сейчас, когда рынок недвижимости стабилен и предлагаются новогодние скидки, наступило удачное время для приобретения жилья.
– Расскажите об итогах 2006 года в Санкт-Петербурге и Ленобласти на первичном и вторичном рынке жилья.
– Прошедший год был довольно показательным. Рынок в очередной раз оказался разбалансированным в результате нестабильной работы строительного комплекса, и это проявилось, как всегда, в росте цен – в этом году просто небывалом, превысившим 100 процентов.
Если говорить о самых популярных объектах, то летом, на пике спроса, таковыми были малогабаритные однокомнатные квартиры – на них приходилось до 60 процентов сделок. Повышенный спрос на такие объекты всегда является показателем перегрева рынка. Осенью воцарилось неустойчивое равновесие, спрос немного сместился в сторону квартир большей площади – двухкомнатных.
Цены к ноябрю остановились, правда, только в отношении типового жилья. Сегменты комфорт-класса и «элиты» продолжают дорожать и сейчас – участков под реализацию таких проектов в городе все меньше, соответственно, обостряется дефицит предложения.
– Какие объекты наиболее востребованы покупателями?
– Наиболее востребованными были и останутся объекты самой низкой ценовой категории – малогабаритные квартиры, объекты в пригороде. Будет расти спрос на объекты комфорт-класса в престижных районах с развитой инфраструктурой, так как со временем таких объектов будет предлагаться все меньше и меньше.
Также большим спросом будут пользоваться эксклюзивные проекты премиум-класса в историческом центре, с уникальными видовыми характеристиками и качественной продуманной концепцией.
– Влияние ипотеки на рынок жилья: рост цен, количество сделок?
– Пока ипотека может влиять на цены только в совокупности с другими факторами. Как самостоятельный фактор она еще слишком слаба, ее доля в объеме рынка остается незначительной – не более 20 процентов на первичном рынке, около 4 процентов на вторичном рынке.
Однако в ближайшие годы влияние этого инструмента будет расти. Многое будет зависеть и от того, насколько активно строительные компании будут развивать совместные ипотечные программы с банками. Пока по ипотеке можно приобрести квартиры только в 10 процентов строящихся домов.
– С какими трудностями сталкиваются покупатели жилья?
– Основной проблемой являются не столько высокие цены, сколько отсутствие стабильности на рынке. Психологически людям очень тяжело решать квартирный вопрос в условиях резкого роста цен.
Кроме того, возникают чисто организационные проблемы с ипотечными сделками и «цепочками» на вторичном рынке. На стабильном рынке, когда цена отрегулирована платежеспособным спросом, человек может спокойно решать квартирный вопрос, не опасаясь разочарований, спокойно выбирать объект по своим возможностям, подключая все необходимые инструменты – ипотеку, рассрочки и т.д.
– Ваш прогноз развития рынка жилья в Санкт-Петербурге и Ленобласти в 2007 году.
– Вторичный рынок в будущем году, во всяком случае, в первой его половине, будет относительно стабилен. Ценовых скачков, как и резкого падения цен, не ожидаем. Основной тенденцией рынка первичного будет укрупнение проектов, переход участников рынка к комплексному освоению крупных территорий.
В скором времени на рынок будут выводиться не только отдельные объекты на новых территориях, но целые кварталы-спутники, насчитывающие по миллиону и более квадратных метров нового жилья. Правда, все эти проекты будут выводиться постепенно, поэтому рост предложения будет плавным.
Что касается элитного жилья, перспективы дальнейшего развития этого рынка будут связаны с редевелопментом промышленных территорий и расселением аварийного фонда в центральных районах города. Но такие проекты требуют колоссальных инвестиций, которые, вероятнее всего, придут на рынок еще не в ближайший год. Хотя это совершенно отчетливая перспектива рынка.
– Что будет происходить с ценами на жилье в 2007 году?
– Стабилизация продлится, скорее всего, до весны. В феврале-марте спрос активизируется, цены плавно начнут расти на 1-2 процента в месяц. Однако если в ближайшее время на рынок не будут выведены новые крупные проекты – «Балтийская жемчужина», Кудрово и подобные им, то динамика цен может принять более интенсивный характер.
– Рекомендации покупателям и продавцам жилья в 2007 году.
– Не стоит откладывать решение квартирного вопроса в ожидании более благоприятной конъюнктуры. Сегодня, когда рынок относительно стабилен, а покупателям предлагаются разнообразные новогодние скидки, наступило самое лучшее время для приобретения жилья.
Дмитрий Малышев