После того, как за прошлый год цены на жилье в Петербурге выросли более чем в два раза, количество его покупателей резко сократилось. И на первый план вышел вопрос поиска источников финансирования для строительства.
В связи с этим активно растет спрос на ипотечные кредиты. «Городской ипотечный банк» (ГИБ) – один из лидеров на ипотечном рынке Северо-Запада, пригласил «Строительный Еженедельник» в свой офис, где редакция провела выездное заседание.
Программные разлиЧиЯ
Руководитель кредитно-кассового офиса ГИБ в Санкт-Петербурге Андрей Пименов сообщил, что «гражданам интересно, когда мы работаем круглосуточно». «Бывало, что мы задерживались на работе – и в два, и в три часа ночи были звонки по поводу кредитов. Ипотека интересна народу круглосуточно».
Если говорить об ипотеке в общем, то еще в прошлом году стали поговаривать о том, что на процессе кредитования можно поставить большую жирную запятую. Но ипотека работает, набирает все большие обороты, банки выдают все больше кредитов, растут суммы кредитов. Граждане стали больше разбираться в этой теме, появилось больше участников рынка, способных объяснить человеку, где и как брать кредит.
Когда человек начинает выбирать ипотечную программу, ему нужно понять, чем один банк отличается от другого. «И тут нам помогают такие участники рынка, как ипотечные брокеры, которые консультируют, помогают сориентироваться в массе ипотечных программ, подобрать наиболее подходящую для данного клиента», – говорит Андрей Пименов.
Программы банков отличаются не только по процентным ставкам. Различны также сроки, условия кредитования, сопутствующие расходы, которые несет заемщик, территории кредитования. В Петербурге разные банки принимают в залог различные объекты. Если один банк принимает квартиру с деревянными перекрытиями в старом фонде, то другой – не принимает.
Некоторые заемщики вообще не понимают, что они имеют потенциал, который поможет им решить проблему. Например, если человек хочет купить загородный дом и ни один банк не выдает ему кредит на покупку этого дома, то можно заложить свое жилье в городе и покупать недвижимость за городом.
Сейчас очень динамично развивается ипотечный рынок загородной недвижимости. Если в 2005 году объем кредитования составлял 10-15 процентов, то в 2006 году уже 20-25 процентов от всей ипотеки. «Надеемся, что этот рынок будет дальше развиваться, потому что сейчас сложно работать на городском рынке в связи с тем, что цены очень сильно выросли. Объемы кредитования тоже выросли – чем дороже квартира, тем больше кредит надо человеку», – отмечают специалисты.
Квартира в ближайшем пригороде стоит дешевле, чем в городе, при этом можно оперативно добираться до работы. С другой стороны, те, кто уже удовлетворил свои потребности в городском жилье, хотят комфортабельно отдыхать за городом. Соответственно, сейчас этот рынок набирает обороты.
В 2006 году у нас расширилась территория кредитования, мы охватили практически всю Ленинградскую область за исключением Тихвинского, Лужского и Лодейнопольского районов. Курортный район – один из лидеров.
КаЧественный кредит
Директор по Северо-Западному округу, член правления Городского Ипотечного банка Игорь Жигунов отметил, что «финансировать долевое строительство можно, получив кредит под залог имеющейся недвижимости. В Петербурге такую программу мы запустили в прошлом году, и за несколько месяцев объем сделок в балансе банка составил десятки процентов. Практически все эти кредиты берутся гражданами на покупку «долевки». Пока строится новый дом, люди продолжают жить в заложенной квартире. Затем переезжают в новый дом, а эту квартиру продают», – отметил Игорь Жигунов.
Вообще залог с точки зрения качества кредита очень важный показатель. Банк может выдавать кредит под 100 процентов стоимости объекта. В теории это возможно. Но обычно кредит дается на 70-85 процентов стоимости объекта. И даже в этом случае, если мы возьмем объем портфеля всей банковской системы России, его будет недостаточно даже для того, чтобы кредитовать жилые объекты. «Поэтому банки привлекают деньги из внешних источников: таких, как рефинансирование кредитов и формирование пулов. Возможен еще такой вариант, как секьюритизационная сделка», – говорит Игорь Жигунов.
Так что вопрос качества активов очень важен. Из-за рисков невозврата кредиты с менее качественными активами будут более дорогими. Приведем простой пример. В США за последние четыре месяца в два раза вырос уровень просрочки по ипотеке. Люди брали ипотечные кредиты в надежде, что цена на квартиры будет расти и дальше (еще полгода назад цены быстро шли вверх). Но цены на недвижимость замерли. Люди стали от ипотеки отказываться. В результате одно из самых крупных ипотечных агентств, которое формировало такие кредиты, объявило о своем банкротстве. Другое при уровне прибыли млн получило убытки в размере млн.
ТехнологиЯ сделки
Что касается процедуры выдачи кредита, то за последние три-четыре года она сильно упростилась. Если на заре ипотечного кредитования потенциальному заемщику нужно было принести в банк большой пакет документов, включающий даже справку из психдиспансера и наркодиспансера, то сейчас, как правило, достаточно предоставить всего четыре документа: заявление на кредит, паспорт, трудовую книжку, справку о доходах.
Процедура выдачи долгосрочного кредита на приобретение автомобилей под залог жилья тоже сильно упростилась. Раньше была долгая и жесткая проверка квартиры, сложная схема сбора документов. Сегодня продавец машины просто приходит в банк и забирает свои деньги в ячейке. А если по каким-то причинам сделка не состоялась, заемщик приходит, забирает деньги в ячейке и возвращает кредит банку.
«Мы готовы к любым схемам расчетов, в том числе безналичным. Но продавцы, как правило, хотят видеть наличные деньги. Таков их менталитет», – говорит Андрей Пименов, подчеркнув при этом, что сейчас уже некоторые риэлторы используют банковские формы договоров для своих сделок.
Если говорить о технике прекращения залога и продажи объекта, то здесь все отработано. «С любым банком можно договориться о том, как прекратить процедуру», – говорит Андрей Пименов. Можно, например, обеспечить возврат средств, открыв аккредитив или просто погасив кредит. Можно одновременно снять залог и зарегистрировать новую сделку. «Есть еще одна форма, когда кредит дефолтный. У нас, правда, таких кредитов нет. Но, в принципе, они реализуются через суд: деньги закладываются в ячейку, и после сделки сотрудник банка может их забрать», – пояснил Андрей Пименов.
Ипотека – не панацеЯ
Многие эксперты считают, что разговоры о сложностях выдачи ипотечных кредитов – это миф. «На самом деле, ипотечная сделка не более сложная, чем любая другая кредитная операция, просто она более структурированная», – говорит Игорь Жигунов. При этом он подчеркивает, что «ставки по ипотеке, которые сейчас есть в России, абсолютно обоснованы». «Сегодня в среднем по рынку ставка в валюте составляет 9,5-11 процентов, а в рублях – 11-13 процентов. – говорит Игорь Жигунов. – Думаю, если в этом году и будет снижение ставок, то не более чем на 0,5-1 процент». По его словам, уже в США и странах Западной Европы ставки по ипотеке составляют 6-7 процентов. И во время последнего опроса 47 процентов населения сказали, что не возьмут ипотеку из-за дороговизны. Кстати, тот же самый опрос показал, что значительная часть граждан просто не понимает, что такое ипотека. «Это характерно и для России, – сказал Игорь Жигунов. – У нас люди все охотней берут кредиты, хотя сейчас процентная ставка составляет 10 процентов, а стоимость квартиры за год выросла в два раза».
При этом он подчеркнул, что «ипотека – это не панацея, а один из инструментов приобретения жилья». Но специалисты отмечают, что в семье, которая взяла ипотеку, повышается уровень социальной ответственности. Человек старается работать лучше и зарабатывать больше. «Так что уровень развития ипотеки в стране на самом деле является показателем социально-экономического развития государства», – говорит Игорь Жигунов.
При этом он подчеркнул, что искусственное, нерыночное снижение ставки – это шаг в никуда. «Таким образом мы только создадим очередную дотационную систему. Уже сегодня уровень задолженности по ипотеке в ВВП страны составляет 1 процент. Однако темп прироста ипотеки в России составляет 100 процентов. И это обнадеживает», – заявил Игорь Жигунов.
Он подчеркнул, что российский ипотечный рынок только формируется. «И банки, которые хотят работать в этой нише долго и успешно, должны не демпинговать, а конкурировать на уровне технологий и сервиса», – заключил Игорь Жигунов.
Дмитрий Малышев