Недавно Федеральная налоговая служба РФ (ФНС) объединила усилия с Росрегистрацией (ФРС) по выявлению «серых» арендодателей, которые сдают жилье и не платят за это налоги.
Эксперты рассказали «Строительному Еженедельнику» о ситуации с «серой» арендой жилья в Петербурге и возможных последствиях инициативы ФНС.
Попросите сЧет
Прежде всего ФНС будет интересоваться владельцами нескольких квартир. Планируется, что соседи «серых» арендодателей будут помогать налоговой службе. По мнению ФНС, недовольные соседи – достоверный источник информации.
До 15 июля арендодатели должны заплатить налог с вознаграждения за сдачу жилья в размере 13 процентов. В случае выявления «серого» арендодателя ему придется выплатить весь долг, заплатить штраф и пени. Однако, чтобы взыскать налоги, надо доказать факт получения арендодателем денег.
Генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский считает, что соотношение зарегистрированных договоров аренды жилья в Петербурге к общему объему рынка аренды составляет 5 процентов.
За основу он берет официальную статистику – УФРС регистрирует в Петербурге примерно 300 договоров коммерческой аренды ежемесячно. При этом ежемесячно в городе происходит около 6 тысяч сделок по аренде жилья. Если принять за основу, что в месяц сдается примерно 6 тысяч единиц жилья при средней арендной ставке 0, то получается, что емкость рынка аренды жилья в Петербурге составляет примерно $ 35 млн.
Верхушка айсберга
Поскольку официальная статистика по серой аренде отсутствует, то неудивительно, что оценки экспертов могут серьезно отличаться. Менеджер отдела аренды АН «Магазин квартир» Ирина Смирнова утверждает, что незарегистрированные договора аренды жилья составляют 50 процентов к общему объему рынка. А генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер думает, что зарегистрированные договоры составляют не более 10 процентов рынка.
Кстати, любой договор, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации в ФНС. Поэтому все письменные договоры аренды, соответствующие Гражданскому кодексу РФ, – официальные.
Договорные отношениЯ
По мнению Александра Гиновкера, охота ФНС на «серых» арендодателей приведет к увеличению числа респектабельных граждан, платящих налоги. При этом граждане будут предпринимать шаги по минимизации налога.
Менеджер департамента аренды жилого фонда АН «Петербургская недвижимость» Людмила Илюшина дополнила, что большинство арендодателей не спешат становиться на налоговый учет в качестве индивидуальных предпринимателей. Поэтому им придется платить налог не 6 процентов, как платят предприниматели без образования юридического лица, а все 13 процентов – подоходный налог с физических лиц.
«Обязательность в уплате 13 процентов налога может привести к тому, что налог будет включаться в стоимость аренды, и ее цена вырастет на 10-13 процентов», – считает Людмила Илюшина. Таким образом, «возвращать» размер налога будут арендаторы. Редкие арендодатели, которые занимаются сдачей квартир в качестве бизнеса, будут платить налог самостоятельно, не перекладывая его на плечи арендатора.
Однако таких людей мало, и они, как правило, сдают элитные квартиры, стоимость аренды которых и так высока. Таким образом, ужесточение системы контроля за уплатой налогов, в том числе и за их аренду, приведет к увеличению стоимости арендной платы и некоторому падению спроса. При этом аренда и так сейчас дорогая, например двухкомнатные квартиры уже снимают по две семьи.
Заместитель генерального директора Центрального агентства недвижимости Елена Подкорытова напомнила, что в России сложилась традиция ходить в «крестовые походы». Она полагает, что меры ФНС приведут к определенным результатам – «серые» арендодатели уйдут с рынка на некоторое время. «Однако для создания цивилизованного рынка необходимы не разовые меры, а постоянная работа, контроль. Тогда можно ожидать серьезных изменений», – заключила она.
ПростаЯ бухгалтериЯ
Годовой доход от сдачи квартиры или комнаты в Петербурге равен 6-12 процентам ее рыночной стоимости. А полный срок возврата инвестиций составляет примерно 15-17 лет. Для крупных российских инвесторов это долгий срок. Поэтому таким бизнесом занимаются в основном частные лица, выкупающие отдельные квартиры, которые можно быстро продать.
Для государства такой вид инвестиций, как строительство доходных домов, может быть вполне приемлемым. Наличие такого жилья – не только получение дополнительной прибыли, но, в первую очередь, решение социального вопроса – обеспечение граждан жильем.
Для крупных инвесторов вложения в гостиничный бизнес интереснее потому, что срок окупаемости таких проектов составляет 7-10 лет. Инвестиции в бизнес-центр возвращаются за 5-7 лет, в торговую недвижимость – за 3-5 лет. Понятно, что называемые цифры – усредненные и не учитывают многих факторов, однако для сравнения инвестиций в разные формы использования недвижимости показательны.
Прибыль зависит от типа жилья, сдаваемого в аренду, и колеблется в диапазоне от 5-6,6 процентов от рыночной стоимости квартиры, отметил Александр Гиновкер. «Есть более выгодные вложения, например гостиницы или бизнес-центры, – продолжил эксперт. – Но это другой бизнес с иным уровнем инвестиций, рисков и менеджмента».
Ирина Смирнова также не видит перспективы строительства жилья для сдачи в аренду. Стоимость жилья постоянно и неуклонно растет. В составе сдаваемого жилья, новое жилье самое дорогостоящее, а арендаторы в основном снимают жилье эконом-класса. Строительство домов частными инвесторами с последующей сдачей находящихся в них квартир в аренду представляется маловероятным, так как при существующих ценах на квартиры и размере арендной платы рентабельность таких объектов менее 5 процентов годовых. Наиболее вероятно строительство подобных домов на бюджетные средства, тем более что в Жилищном кодексе РФ предусмотрено понятие «коммерческий найм».
Перспективы рынка
Рынок аренды жилья Петербурга перспективен в принципе, потому что Петербург – крупный мегаполис, в который приезжает огромное количество людей, нуждающихся, в первую очередь, в жилье. «Ставки аренды жилья в 2007 году будут достаточно стабильными и вырастут на 10-15 процентов, – прогнозирует Дмитрий Щегельский. – Предпочтения большинства арендаторов находятся в сегменте до 0 за квартиру в месяц. Однако это не говорит о том, что в элитном секторе нет спроса – он существует и пока не удовлетворен».
Ирина Смирнова согласна, что в 2007 году цены на рынке аренды жилья будут расти и дальше. Самая большая активность спроса на аренду жилья приходится на весну-осень. В связи с развитием ипотечного кредитования наблюдается увеличение количества сдаваемых квартир, находящихся в залоге у банка. При этом арендодатели погашают платежи по кредиту из арендной платы.
По данным Елены Подкорытовой, снять однокомнатную квартиру сегодня можно за 0-500, «двушки» обходятся арендаторам от 0. Пока рост цен на квартиры не затронул рынок аренды. Квартиры, которые покупались уже по более «дорогим» ценам, на рынок аренды еще не вышли.
Однако не исключено, что летом-осенью 2007 года такие объекты начнут выходить на рынок аренды по высоким арендным ставкам. Это может спровоцировать более активное развитие рынка и значительное увеличение арендных ставок. Жилье повышенной комфортности и сейчас дешево не сдается.
Владельцы квартир, которые платили при покупке более $ 1,2 тыс. за 1 кв. метр, и желающие окупить свое жилье за 5-7 лет, сдают современные, более комфортные однокомнатные квартиры от $ 1,2 тыс. в месяц.
Дмитрий Малышев