Субъективный фактор

Очевидно, что за минувший год соотношение разных типов недвижимости в сегменте офисных помещений изменилось. Об этом говорят различные исследования. Однако аналитики Центрального Агентства Недвижимости решили вовсе изменить классификацию объектов. В результате доля бизнес-центров, по оценкам специалистов компании, сократилась на 9 процентов.

Изменения потребовались вследствие активного развития сегмента офисной недвижимости. Теперь к бизнес-центрам эксперты компании относят исключительно вновь построенные офисные здания, а под административными зданиями подразумевают те, что были реконструированы ранее под офисы.
Если на начало 2006 года доля БЦ по отношению к другим объектам составляла 26 процентов, то после внесения изменений в классификацию на март нынешнего года специалисты указали всего 17 процентов. Данный факт не позволяет объективно оценивать изменение в этом сегменте рынка. Однако от этого он не становится менее интересным, хотя бы в силу предпринятой попытки оценить соотношение построенной непосредственно для ведения бизнеса недвижимости — от разрозненных помещений и перепланированных под рабочие места. Вследствие изменения классификации произошло увеличение доли административных зданий с 13 до 30 процентов.
Введение в строй новых БЦ не могло не сказаться на доле встроенно-пристроенных помещений. Арендаторы активно перебираются в комфортные БЦ, а высвобождаемые площади перепрофилируются. На начало 2006 года доля административных зданий составляла 57 процентов от рынка. К марту этот показатель сократился до 49 процентов.
А вот доля отдельно стоящих зданий осталась неизменной — 4 процента.
Центровые районы
Если рассматривать объекты по географическому расположению, то большинство БЦ располагается в историческом центре города. Это обстоятельство объясняется особенностями спроса. Максимально востребованы объекты, расположенные именно в центре. Арендаторы делают такой выбор не только из соображений престижа, но и удобства. Деловая жизнь в основном сосредоточена в Центральном районе, Адмиралтейском, Петроградском, Василеостровском.
Необходимо отметить, что в последнее время наметилась тенденция строительства бизнес-центров классов «А» и «В» и за пределами исторического центра города. Прежде всего это связано с дефицитом земельных участков, серьезными ограничениями по реконструкции объектов, а также транспортной инфраструктурой. Среди возможных новых зон деловой активности специалисты все чаще называют Петроградскую, Аптекарскую, Пироговскую, Выборгскую, Ушаковскую, Свердловскую набережные, наб. Овбодного канала, территории, прилегающие к Московскому пр. и Пулковскому шоссе.
Все большее число арендаторов предпочитает качественные площади в бизнес-центрах.
Соотношение на рынке БЦ, по данным на март 2007 года:
Престижное месторасположение, соседство с известными объектами, транспортная доступность, развитая инфраструктура — факторы, влияющие на величину арендной ставки. Благодаря «адресу», арендная плата может увеличиться на 30 процентов. Большое значение приобретает техническая оснащенность БЦ. Зачастую именно «начинка» позволяет поднять класс офисного здания и, как следствие, увеличить ставку аренды на 30-40 процентов.
И торговаЯ недвижимость…
В сегменте торговой недвижимости специалисты ЦАН условно разделяют объекты на специализированные крупные и встроено-пристроенные помещения торговой недвижимости. Общая площадь всех торговых объектов Петербурга на начало 2007 года, по оценкам ЦАН, составила 2,5 млн кв. метров.
Лидерами по расположению этих объектов остаются Приморский и Выборгский районы. Наиболее востребованными рынком объектами являются комплексы, в которых предполагается соседство торговой и развлекательной функции. Если говорить о «спальных районах», то там данный формат наиболее востребован вследствие высокой плотности населения.