Потенциальные расселенцы
Одним из приоритетных направлений государственной поддержки постоянно провозглашается расселение аварийного жилья. Программа, ранее включавшая различные стандартные схемы с обычным переселением в новые дома, дополнена новым пунктом. Районным администрациям предлагается находить у себя пятна под застройку и затем переселять в возведенные там дома жильцов из аварийных зданий.
Однако такой подход не новость в России. Этот «нестандартный» вариант был разработан и даже реализован в Москве для расселения т. н. «хрущевок». Поэтому, прежде чем предлагать его и настаивать на скором внедрении, надо было изучить опыт Москвы и возможность его применения в Петербурге. Дело в том, что прежде всего этот подход выгоден инвесторам при больших объемах реконструкции – как минимум квартал. Только в этом случае возможно развертывание выгодной как инвесторам, так и горожанам комплексной реконструкции. На месте пятиэтажных домов возводятся современные 15 – 20-этажные со всей сопутствующей инфраструктурой. В этом случае происходит и улучшение жилищного положения переселяемых граждан, и увеличение в несколько раз жилых площадей. Впрочем, такая схема не применима к центральным районам города из-за имеющихся ограничений по высотности возводимых строений.
Случается и так. Некая московская строительная фирма в свое время собиралась реконструировать в Петербурге в качестве эксперимента один микрорайон по такой схеме. Договоры были почти подписаны, когда выяснилось, что площадки, на которых москвичи собирались строить новые дома, уже отданы под уплотнительную застройку другим компаниям. Проект остался нереализованным.
Проблемы маленького человека
Безусловным новшеством в программах господдержки является предложение строить за счет бюджетных средств новые «доходные дома» для сдачи в аренду по ставкам, ориентированным на рыночные. Названы возможные потребители – например, бесквартирные представители среднего класса, к которым причисляют и городских бюджетников (арендная плата по такой ставке потянет на 2/3 зарплаты).
Представляется, что даже теоретически при нынешних ценах на жилье и доходах населения весомого вклада в решение жилищной проблемы ни городские, ни федеральные программы внести не смогут. Требуется совершенно иной подход, безусловно, включающий принимаемые сейчас меры по обеспечению малоимущих жильем и стимулированию ипотечного кредитования, но не ограничивающийся ими.
Нужен комплексный стратегический план развития городской строительной сферы. Ведь сколько бы денег ни вливалось на рынок готового жилья, город не решит жилищную проблему, пока не станет выгоднее строить больше и дешевле. Необходимы срочные меры по стимулированию увеличения объемов строительства. Необходимо создать равные условия для доступа на рынок жилья всех горожан, а не отдельных категорий и слоев.
Обеспечение малоимущих жильем по договорам социального найма, безусловно, должно осуществляться за счет бюджета. Однако «средний горожанин» не входит в льготные категории. Поэтому необходимо обеспечить такие условия, при которых добросовестно работающий гражданин мог позволить себе приобрести нормальное жилье.
Стоит вспомнить, что те же «хрущевки» в свое время позволяли обеспечивать горожан огромным количеством отдельных квартир. Сколько бы их ни ругали за низкие эксплуатационные качества, лучшего многие горожане не смогут себе позволить и сегодня. В Петербурге средняя цена комнаты в коммунальной квартире уже превысила 45 тыс. долларов, и минимальная однокомнатная квартира стоимостью от 80 тыс. долларов становится недосягаемой для большинства желающих улучшить свои жилищные условия. Причем площадь и качество такой небольшой квартирки вполне сопоставимы с «хрущевками», с той только разницей, что она поновее.
Косвенно и городские власти признают недоступность для «нормальных» людей нового жилья. Планируется увеличение выдачи ипотечных кредитов, в том числе... на комнаты в коммуналках.
В доходные дома и «углы»?
Распыляемые сегодня по многим программам усилия и государственные денежные средства можно, безусловно, потратить с большим эффектом. Для этого следует отказаться от принципа невмешательства в сферу строительства и увеличения разного рода сборов с ее участников. Следует обратить внимание и на современный опыт регулирования строительного рынка, и на опыт развитых стран, и на советский опыт в том числе.
Никакое увеличение выдаваемых кредитов не сможет привести к улучшению жилищных условий населения, если все поступающие средства поглощаются всевозрастающей ценой на квартиры. Использование ипотеки только в том случае станет доступным, если цены на жилье будут сопоставимы с заработной платой. Для большинства людей кредит недоступен под любые, пусть даже самые низкие, проценты. Ведь заработная плата ниже необходимого ежемесячного платежа по кредиту, причем порой в несколько раз.
Более низкая цена на жилье может быть достигнута также за счет прозрачности строительного рынка, исключения возможностей любого монополизма и ценового сговора. Однако только после насыщения рынка жилья возможно существенное снижение цен на квартиры.
Квартиры «про запас»
Начиная финансовую поддержку строительства, властям надо больше внимания уделить производителям строительных материалов и техники. Нужно действовать с самого начала производственного цикла строительной отрасли. Большинство работающих сейчас производств было построено еще в рамках программ советского массового строительства и требует модернизации. Более того, при расчете на требуемое резкое увеличение объемов строительства необходимо в первую очередь увеличить и выпуск строительных материалов. Только ликвидировав их дефицит, можно рассчитывать на реальное увеличение объемов строительства и снижение цен на недвижимость.
Нельзя забывать, что городские власти могут и сами финансово участвовать в развитии производства. Но основными должны стать меры по привлечению финансирования из коммерческих источников. Существует богатый набор инструментов по стимулированию перераспределения ресурсов между отраслями, и вложение средств в строительство можно сделать более привлекательным по отношению к другим отраслям экономики. Возможна схема и с организацией концессий по производству строительных материалов. Так, еще несколько лет назад (при более низких ценах на жилье) финские строительные компании намеревались участвовать в производстве стройматериалов в Петербурге, но их планам не суждено было осуществиться – как говорится, по не зависящим от них причинам.
Городские власти должны обеспечить инженерную подготовку территорий под массовую жилую застройку. Только освоение новых больших территорий сможет обеспечить необходимые объемы строительства. При этом не стоит ограничиваться границами Петербурга. Вполне возможно найти взаимовыгодные решения и для города, и для области по размещению новых жилых массивов в пригородах.
Система предоставления территорий под застройку должна быть пересмотрена, необходимо отказаться от получения городом прибыли в этой сфере. Все платежи следует взимать уже после окончания строительства. Наиболее предпочтительной формой оплаты является предоставление городу квартир по себестоимости. Было бы весьма полезно, если бы все средства, собираемые со строительных компаний, вкладывались в дальнейшее развитие инфраструктуры и освоение новых площадей под строительство.
Необходимо также снять административные барьеры при строительстве – и это нужно сделать в кратчайший сроки.
Взаимодействие строителей с городскими монополистами следует максимально упростить и удешевить. Вполне возможно достижение и ценового компромисса – властям следует лишь больше заниматься такими вопросами. В рамках действующего законодательства следует разграничить обязанности и права застройщиков и монополистов, чтобы споры не возникали из-за нежелания одних выполнять свои обязанности, а других – брать на себя чужую работу. Понятные и единые для всех правила оформления и согласования при вводе домов обеспечат и снижение непроизводственных временных и финансовых потерь.
При повышении объемов строительства и снижении цен с рынка недвижимости уйдут те, кто рассматривает квартиру не как место для проживания, а как выгодное вложение средств. А если плата за кредит приблизится к размеру аренды жилья, то станет невыгодной и покупка квартир для последующей сдачи в аренду. Подобные покупатели сейчас занимают значительную долю рынка, и их уход должен сам по себе оздоровить ситуацию. Конечно, необходимо уменьшить налоги и сборы с собственников, проживающих в своих квартирах. И одновременно – увеличить налоговые ставки для тех, кто приобретает апартаменты под коммерческие цели.