Доберемся до всех
До «хрущевок» уже неоднократно пытались добраться. Когда-то активно пропагандировалась программа санации, то есть обновления фасадов и коммуникаций. Но, видно, как ни ретушируй дома первых массовых серий, их микроскопическое нутро сложно выдать за современное и благоустроенное жилье. «Хрущобы» – бич многих российских городов, наследство не самых лучших в архитектурном плане времен.
Напомним, что квартал в Дачном был застроен в 1963 – 1964 годах. Панельные дома занимают площадь почти 38 гектаров. Из 62 жилых домов планируется снести 48, в том числе два ранее расселенных дома. Всего 99 тыс. кв. метров. На месте снесенного квартала возведут почти 400 тыс. кв. метров нового жилья. Срок реализации проекта – девять лет. Город берет на себя строительство или реконструкцию объектов социальной инфраструктуры, в частности детского сада на 380 мест и школы на 1250 мест. Остальное – за инвесторами.
Квартал в Ульянке был застроен чуть позже, в 1967 – 1970 годах. Однако дома здесь выглядят не менее технически изношенными, в том числе и девятиэтажки. Площадь квартала – 23 гектара. Из 27 домов будет снесено 15. Взамен появится 160 тыс. кв. метров новостроек.
Как заявили представители жилищного комитета в ходе «круглого стола» в Агентстве бизнес-новостей, в настоящее время составляются списки граждан, подлежащих переселению.
Эти списки, кроме всего прочего, основа для расчета той безвозмездной площади, которую инвесторы должны передать городу. При этом нанимателям собираются предоставить жилье по норме 18 кв. метров на члена семьи или 33 кв. метра на семью, состоящую из одного человека. Таким образом, если семья проживала в малогабаритной «хрущевке» на 40 кв. метрах, то в новом доме будет проживать на 72 «квадратах».
Собственникам, занимающим площадь меньше нормы, обещают предоставлять жилье по норме. Если же они живут на площади более нормы, то должны получить квартиру равноценной площади. Плюс, может быть, немного добавочных квадратных метров, но не более девяти. Таким образом, по словам специалистов городского жилищного комитета, все граждане улучшат условия проживания.
Только вот количество комнат по законодательству никто не считает: учитывается только общая площадь жилых помещений. Поэтому если в четырехкомнатной «хрущевке» живет младшее, среднее и старшее поколение, то им, вполне возможно, придется заселиться в двухкомнатную квартиру. Пусть и полногабаритную, а размещаться в ней – как захотят и как смогут.
Людей обещают переселять в границах тех территорий, которые подлежат развитию, – буквально в соседние дома либо в близлежащие кварталы. Поэтому, говорят чиновники, ни социальная, ни транспортная инфраструктура ни для кого не изменится. Тот, кто захочет, сможет переехать и в другие районы, но, утверждают представители комитета, только по письменному заявлению.
Право быть первопроходцем в реновации досталось Кировскому району на том основании, что здесь, говорят, когда-то инвесторы уже расселили два дома. Причем, вроде как, удачно.
Не те пропорции
Застройщики, впрочем, пока далеки от того, чтобы разделять оптимизм чиновников. Больше всего их волнуют пропорции между жилплощадью, которую следует безвозмездно передать городу, и той, которую предстоит продавать. Например, в квартале Дачного соотношение таково: 183 тыс. кв. метров жителям «хрущевок» и 188 тыс. кв. метров на продажу. Не стоит забывать, что «продажные» метры при этом дорожают вдвое, так как на них ложится себестоимость «безвозмездных» квартир. Специалисты компаний подсчитали, что коммерческий результат окажется для инвестора в два раза ниже, чем в случае застройки неосвоенной территории. Например, в новых кварталах Веселого Поселка. Да и отдача будет нескоро. Ведь сначала строители занимаются инженерными сетями, потом домами для передачи «хрущевцам» и только после этого – домами для продажи. Все это требует серьезных инвестиционных вложений и правильного планирования.
Некоторые эксперты полагают, что квартал в Дачном не очень подходит для инвестиций, поскольку под завязку забит уплотнительной застройкой. Повышенная плотность делает квартал менее привлекательным и менее комфортным для проживания. Более перспективным, например, эксперты считают соседний, ограниченный улицами Счастливая и Подводника Кузьмина, а также проспектом Народного Ополчения, – там нет уплотниловки.
Ряд аналитиков пытаются все же просчитать экономическую выгоду и целесообразность проекта. Они предполагают, сколько, например, появится желающих прописаться в «старом» квартале после принятия застройщиком решения о его сносе. Действительно, почему бы таким почти законным способом не получить за чужой счет дополнительную жилплощадь? А кто-то наверняка не захочет переезжать из своих старых домов ни при каких обстоятельствах. И, что называется, ляжет костьми под бульдозеры. Чиновники в этом случае предлагают исключить такие дома из программы. Но это неминуемо повлияет на прибыльность проекта, которую рассчитывают заранее.
Подобные вопросы требуют тщательной юридической проработки. Известно, что процессы по гражданским делам в практике районных судов тянутся годами. При возникновении претензий со стороны одного из жильцов может отложиться на неопределенный срок не только демонтаж конкретного дома, но и развитие всего проекта в целом. За годы строительства могут также измениться нормативы по минимальной жилплощади. Что, безусловно, вызовет шквал возмущений.
В настоящее время еще не разработаны и механизмы участия страховых компаний в проектах развития застроенных территорий. Случись что – и инвесторы, и купившие жилплощадь граждане станут заложниками ситуации. Эксперты сходятся во мнении, что риски, возникающие при реализации программ реновации, сегодня просто невозможно просчитать.
Оценить рентабельность проекта, в котором коммерческая недвижимость будет продаваться не ранее чем через 4 года после начала работ, притом в квартале, где будет продолжаться реконструкция, довольно сложно. На продажи оказывают влияние как стоимость стройматериалов и платежеспособность населения, так и случайные обстоятельства, которые могут возникнуть в ходе развития конкретного проекта.
Кстати, посчитав реновацию экономически нецелесообразной, «Московская инвестиционно-строительная компания» в свое время не стала заниматься кварталом во Фрунзенском районе. Как признал заместитель главы петербургского комитета по строительству Алексей Кайдалов, эта компания, даже после того как ей предоставили участки для реконструкции целевым образом, сочла проект комплексной реконструкции кварталов в Петербурге нерентабельным... Все правильно – деньги счет любят.