«Путь выздоровления будет длинным, и это во многом из-за того, что 20% российского рынка занимает ипотека. При этом радует, что ее доля оказалась гораздо меньше, чем в развитых странах и США», – отмечают риелторы. Больше всего их возмущает то, каким образом респектабельные западные банкиры могли выдавать кредиты, не подкрепленные доказательством платежеспособности заемщиков.
Ведь, чтобы кредит был обеспечен, выплата по нему должна составлять не более 25% от дохода семьи. Однако в США эти условия зачастую не соблюдались. Более того, клиент начинал платить только три года спустя с момента выдачи кредита – и то лишь проценты, но отнюдь не возвращать собственно «тело» кредита. А через три года на растущем рынке жилье можно было всегда продать и даже заработать на этом. Подобные ипотечные перекосы, как известно, и стали одной из причин кризисной волны по всему миру.
Что касается российского рынка недвижимости, то эксперты отмечают разные доли ипотечных кредитов в различных регионах. Соответственно, и сроки выхода из кризиса также будут не одинаковые. В Петербурге, например, рынок недвижимости отнюдь не переполнен кредитными деньгами, а вот в Северо-Западном регионе в целом ситуация менее благоприятна: квартиры приобретались с помощью ипотеки в 70 – 80% всех сделок. Это чревато резкими колебаниями цен на недвижимость. Всем, например, известно, что в той же Латвии из-за «агрессивной ипотеки» цены на жилье упали на 80%.
Впрочем, оживление рынков в российских регионах зависит от общих макро- и микроэкономических факторов, влияющих на развитие экономики РФ в целом. Вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга Александр Романенко считает, что если в экономике России не произойдет форс-мажорных обстоятельств (например, неожиданных дефолтов), то цены на жилье в ближайшее время стабилизируются на нынешнем уровне.
Если же форс-мажорные обстоятельства все-таки возникнут, то у небольшой части обеспеченных сограждан, по данным риелторских компаний, есть образовавшийся в последние годы «задел» в виде зарубежной недвижимости.
По оценкам риелторов, в настоящий момент средний покупатель зарубежной недвижимости, прибывший из Петербурга, располагает 40 – 50 тыс. евро, из Москвы – от 80 тыс. до 100 тыс. евро. Популярны такие направления, как Турция, Болгария, Египет, Испания и Кипр (из разряда «недвижимость для отдыха»). В качестве будущего постоянного места жительства спросом пользуются Чехия, те же Болгария и Египет, а также Франция, Германия и Швейцария.
Петербуржцы представляют собой так называемый смешанный тип покупателей – объект используется ими универсально: для отдыха, инвестиций и будущего постоянного места жительства. При этом практически полностью отсутствует интерес к объектам незавершенного строительства, и также снижается количество сделок с привлечением кредитных средств.
С точки зрения инвестиций, петербуржцы предпочитают покупку недвижимости в Германии, Великобритании и Швейцарии. А во Франции популярностью пользуются замки – с возможностью дальнейшей их реконструкции под отели. Специалисты отмечают, что инвестиции в коммерческую зарубежную недвижимость интересны с точки зрения долгосрочного вложения капитала: доход от сдачи в аренду будет невысоким, но стабильным. Дело в том, что в развитых странах арендные ставки регулируются законодательно, при этом закон стоит на защите прав как инвесторов, так и арендаторов.
Многие давно обратили внимание на то, что средства от продажи российской собственности вполне можно вложить в недвижимость за границей. Такая ситуация сложилась после того, как в 2006 – 2007 годах произошел существенный рост цен на российском рынке. В первую очередь жители Петербурга открыли для себя недвижимость в Финляндии. В ту пору хороший дом с участком в Суоми можно было приобрести за 20 – 50 тыс. евро: дешевле, чем построить дачу под Петербургом. Затем появился интерес к Болгарии и Испании. Бум обращений со стороны россиян в риелторские компании, торгующие зарубежной недвижимостью, пришелся на 2008 год.