Риэлтеры уверены: до апреля спад цен на типовое жилье продолжится. О том, что будет дальше, эксперты рассуждают по-разному: одни уверены, что цены будут снижаться до конца года, другие — что с лета они опять начнут расти.
Традиционно в последних числах уходящего года мы просим специалистов ведущих агентств недвижимости поделиться прогнозами: чего ждать от рынка в году наступающем.
С конца 2002-го риэлтеры предсказывали близкую «нормализацию» ценового роста в пределах 10-15% в год. На протяжении последних двух лет прогнозируемые цены оказывались ниже фактических.
В конце прошлого года операторы особенно настойчиво говорили о признаках стабилизации, предполагая, что за 6 месяцев недвижимость подорожает не более чем на 10%. Но случился ажиотаж — и ценники взлетели на 25%.
Летом эксперты объясняли начавшееся падение спроса сезонными факторами и полагали, что до конца года цены подрастут еще на 15%.
По факту за последние 6 месяцев недвижимость в городе «вышла в ноль»: небольшой рост цен в июле-августе компенсировался падением в октябре-ноябре. Оговоримся: нулевой прирост получается лишь в среднем по рынку. Отдельные категории жилья продолжали плавно дорожать (качественные дома, квартиры в центре) или начали дешеветь («хрущевки», «корабли», более поздняя «панель»). Кривые цен на жилье расходятся в зависимости от качества.
Примечательно, что прогнозы на год, сделанные риэлтерами в декабре 2003-го, оказались довольно близкими к истине. Однако операторы явно недооценили ажиотажные факторы, определившие быстрый подъем по весне и осенний «откат». До сих пор рынок не сталкивался со столь резкими переходами от роста к спаду: даже после кризиса 1998 года перед падением цен наблюдался долгий период торможения.
Мнения риэлтеров о поведении цен в следующем году разошлись. Умеренные оптимисты полагают, что во втором-третьем квартале снижение прекратится и начнется подъем, а по итогам 2005-го цены останутся (в среднем) на том же уровне, что и сейчас. Неумеренные (например, специалисты «Бекара») считают, что жилье вот-вот начнет дорожать, а к декабрю 2005 года цены установятся на 10-12% выше нынешних.
Пессимисты уверены, что весь следующий год ценники будут снижаться, недвижимость подешевеет на 10-15%.
Впрочем, все сходятся в том, что на рынке продолжится ценовое размежевание качественного и некачественного жилья. Стоимость квадратного метра в «хрущевках» должна стать на 20-30% ниже, чем в новостройках последних лет.
Продолжится подорожание больших квартир в престижных кварталах. С точки зрения риэлтеров, специализирующихся на элитном жилье, рыночная ситуация становится все более благоприятной для расселений в центре: дорогое жилье, по крайней мере, не дешевеет, при этом стоимость альтернативных вариантов заметно уменьшается.
Это дает возможность сдвинуть с места «непробиваемые» расселения. Летом же ситуация была принципиально иной: некоторые квартиры «покомнатно» стоили больше, чем целиком.
Риэлтеры говорят о некотором оживлении рынка к концу 2004 года. Если летом ГБР регистрировало сделок на 35-40% меньше, чем в те же месяцы прошлого года, в ноябре отставание составило лишь 25%.
Ожидается, что число декабрьских сделок будет еще ближе к прошлогоднему: горожане традиционно стремятся закончить дела до новогодних праздников. На этот раз их подталкивает и неясность с режимом работы городских регистраторов: переход на новые правила может «подвесить» завершение сделки на пару месяцев.
По мнению риэлтеров, доля ипотечных сделок с 2% в этом году поднимется до 8-10% в следующем (см. «НП», №50/2004). То есть с 2005 года ипотечный покупатель начнет ощутимо влиять на ценообразование вторичного рынка.
Екатерина РОМАНЕНКО,
исполнительный директор АН «Экотон»:
– Следующие полгода будут падать цены на строящееся жилье. Этот процесс уже начался, но пока строители практикуют формы скрытого снижения: вернули привязку условной единицы к курсу доллара по ЦБ, вводят разные программы продажи по льготным ценам, устраивают распродажи последних вариантов. На «вторичке» сегодня, чтобы быстро продать квартиру, на некоторые варианты приходится снижать цену почти на четверть: к примеру, двухкомнатные «хрущевки» выставляются за $48 000, а уходят за $39 000. Но продавцы психологически не могут так быстро опустить цены. Поэтому снижение будет плавно идти весь следующий год.
Сергей СОСНОВСКИЙ,
генеральный директор агентства «Александр-Н»:
– В ноябре-декабре продажи пошли получше. Однако не думаю, что до апреля ситуация на рынке серьезно изменится. Роста можно ждать лишь с апреля-мая. Заметно увеличилось число горожан, предлагающих риэлтерским фирмам выкупить их квартиру. Однако мы сейчас крайне осторожно подходим к таким предложениям. Сегмент ликвидных квартир сузился: продать трехкомнатное жилье очень сложно. Скорее всего, следующий год будет практически стабилен по ценовой динамике; возможно, ценники немного снизятся. В худшем случае нас ждет постепенное снижение цен за 2-3 года на 25% от нынешнего уровня.
Максим ЧЕРНОВ,
генеральный директор агентства «Легион-Недвижимость»:
– Снижение цен ускорится в феврале до 1-2% в месяц. Одновременно будет повышаться активность рынка. До осени жилье подешевеет примерно на 15%, а активность покупателей вернется к норме. Потом возможна стабилизация, но дальше уже загадывать тяжело.
Леонид САНДАЛОВ,
руководитель группы АН «Бекар»:
– На рынке начинается активизация покупателей, это заметно из статистики. Замедляется снижение цен, что говорит о близости точки смены отрицательной динамики на положительную. Как только цены пойдут вверх, покупатели поймут, что ждать дальше нечего, и продажи тут же возрастут. Повышение цен вызовет массовый приток денег на рынок недвижимости. К концу 2005 года, думаю, цены вырастут на 10-12%.
Дмитрий СВИТЕЛЬМАН,
начальник отдела развития бизнеса АН «Итака»:
– Цены могут пойти и вверх, и вниз, предугадать это сложно. На них действует много факторов. Падает доллар и, по всей видимости, продолжит падать. Неясно, много ли накоплений в американской валюте на руках у населения, как стремление вложить накопленное может отразиться на рынке недвижимости.
С другой стороны, инвестиционный климат в России ухудшился и деньги пошли из страны — это сказывается на ценах отрицательно. Государство строит планы, связанные с ипотекой (это могло бы оживить рынок), но пока мало что для этого делает. Нет ясности и в том, сколько в городе будет строиться нового жилья в ближайшие годы.
Сергей ДРОЗДОВ,
генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость»:
– Для многих риэлтеров падение цен оказалось неожиданным: за последние годы операторы привыкли к постоянному росту. Между тем ценовая динамика последнего полугодия — естественная реакция рынка на «перегрев». Остановке цен способствовали также банковский кризис и начавшийся отток капиталов из страны. Полагаю, что ближайшие полгода ситуация не изменится. Весной жду некоторой активизации покупателей, но на ценах это скажется слабо. Цены на жилье разного качества будут расходиться, этот процесс еще только начался.
Виктор СОЛОВЬЕВ,
генеральный директор АН «Рускол»:
– Полагаю, метр в «хрущевке» должен стоить $700, эту категорию жилья, а также близкие к ним по качеству «корабли» ждет обвал: предложений по ним все больше, но никто эти квартиры не берет. Горожане стараются выбраться из «хрущей» при первой возможности. И расселенцев туда уже не заманишь. Думаю, что расселения в следующем году пойдут активнее, но массовым это явление вряд ли станет: не так много покупателей на дорогое жилье в центре. До весны снижение цен продолжится.
Людмила СИНЬКОВСКАЯ,
генеральный директор АН «Русский дом»:
– Элитная недвижимость в ближайшие месяцы будет расти в цене, но незначительно. Хорошо, что начало дешеветь типовое жилье: расселять коммуналки стало проще. К концу года мы наблюдаем активизацию инвесторов: многие в октябре-ноябре выжидали, но теперь решили, что дальнейшее промедление бессмысленно, и начали покупать. В целом элитная недвижимость за год подорожает на 20-25%. По типовой жду падения на 10-20%. Подрастет в цене и коммерческая недвижимость, но в основном небольшие помещения. Покупателей на объекты за $500 000-$1 млн в городе крайне мало.
Александр МОШКАЛОВ,
президент группы компаний «Любимый город»:
– Думаю, цены на периферии понизятся в следующем году на 10-15%. Цены на жилье в центре стоят прочно, и ситуация здесь не изменится. К концу года подросла активность покупателей таких объектов. Весной продавцы, ориентируясь на положительную динамику, выставили очень высокие требования — только сейчас рынок эти ценники догнал. Начались сделки по «потолочным» ценам: на Малой Конюшенной квартира «в разобранном состоянии» была продана по $5000/кв.м. На Английской набережной особняк площадью 700 кв.м выкуплен по $4000 за «квадрат». Рядом особняк в «чистой» продаже ушел по $6000.
Александр ДЫМНИКОВ,
директор по продажам АН «Аркада»:
– Спрос на центр продолжает расти. Из-за падения стоимости жилья на окраинах расселения становятся более привлекательными. Из-за удешевления расселений могут несколько снизиться цены и на уже выкупленные квартиры. Ожидаю, что типовое жилье на периферии подешевеет до апреля-мая еще на 5-10%, потом начнется рост. Однако хорошие квартиры будут расти в цене быстрее, чем плохие, разрыв между дорогими и дешевыми вариантами увеличится. Готов дать долгосрочный прогноз лишь по историческому центру: здесь жилье за год подорожает на 15-30%. Прогнозы операторов рынка, высказанные в июне 2004 года
(см. «НП», №25/2004)
Сергей ГАЛАЛУ,
генеральный директор АН «Итака»:
– Летом цены будут медленно расти, осенью темпы увеличатся, хотя таким, как весной, рост уже не будет. В лучшем случае 1,5-2% в месяц.
Сергей СОСНОВСКИЙ,
генеральный директор агентства «Александр-Н»:
– За слишком быстрой весенней динамикой должен последовать период стабилизации цен. Полагаю, в июне-июле наступит некоторая стабильность, после сентября рост возобновится.
Яков КУСЕВИЦКИЙ,
генеральный директор АН «Центр»:
– С сентября цены пойдут вверх, и этот подъем продлится еще долго.
Сергей ДРОЗДОВ,
генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость»:
– Летом цены будут расти на 2-3%, а осенью разгонятся сильнее. В целом до конца года ожидаю прирост в 20%.
Леонид САНДАЛОВ,
руководитель группы АН «Бекар»:
– До Нового года жилье подорожает на 10-15%. Сейчас сделки замедлились, но это временное явление.
Владимир ГАВРИЛЬЧУК,
генеральный директор АН «Адвекс-РОССТРО»:
– Рынок уже достаточно нагрет, в ближайшие месяцы его динамика серьезно изменится. Удорожание замедлится, к концу года цены остановятся. Но до этого момента недвижимость подрастет еще на 10%.
Владимир ФЕДОРОВ,
специалист по элитной недвижимости АН «Адвекс-РОССТРО»:
– Очень велик дефицит предложения дорогого жилья. До конца 2004 года цены на элитную недвижимость подскочат еще на 25-30%.
Александр МОШКАЛОВ,
президент группы компаний «Любимый город»:
– Предложение элитных объектов быстро сокращается. За полгода цены лучших вариантов поднимутся с нынешних $5000 до $7000.