Ожидавшегося еще в сентябре повышения спроса на жилье до сих пор и не произошло. Граждане не спешат приобретать квартиры по существующим ценам. Что дальше? Как долго продлится это странное затишье? Продолжат ли строители «держать марку» в расчете на то, что к концу года люди традиционно начнут вкладывать деньги в приобретение жилья, или все же пойдут на снижение цен? Эти вопросы мы задали ряду специалистов.
Никакого кризиса на рынке недвижимости нет. Так считает генеральный директор АН «Акрополь» Геннадий Багрянцев. «То, что мы наблюдаем сегодня, я бы назвал временным затишьем», – говорит он. По мнению г-на Багрянцева, главной причиной «затишья» стал тот факт, что темпы роста цен на жилье в какой-то момент опередили темпы роста доходов населения, что и привело к исчезновению ажиотажного спроса. Вместе с тем, Геннадий Багрянцев признает, что прогнозы дальнейшего развития ситуации, делавшиеся аналитиками рынка недвижимости, не оправдались. «Все ожидали, что спрос возрастет уже в сентябре. Этого не произошло. Тогда все пришли к мнению, что уж в октябре он обязательно вырастет. И опять ошиблись», – говорит он. Геннадий Багрянцев характеризует сложившуюся на рынке ситуацию, как «взаимное ожидание». Покупатели живут с надеждой, что у продавцов «не выдержат нервы» и они снизят цены, а продавцы, в свою очередь, надеются, что граждане начнут покупать квартиры, потому что те еще больше подорожают.
Даже если характеризовать происходящее как «временное затишье», налицо серьезные финансовые потери, которые несут сегодня все, кто работает на рынке недвижимости. Тот же г-н Багрянцев признает, что интенсивность работы его агентства после «взлета» на фоне ажиотажного спроса в начале этого года теперь существенно снизилась и приблизилась к показателям годичной давности.
«Количество открытых сделок сократилось в разы. Время экспозиции (рекламирования) объектов увеличилось до двух-трех месяцев. Цены реальных продаж по некоторым позициям упали на 20 процентов от цены максимального предложения, зафиксированного в мае», – говорит генеральный директор агентства «Легион-Н» Максим Чернов.
В качестве примера он говорит о двухкомнатной квартире, которая фигурирует в листинге по цене –55 тыс., а продается за тыс. Это происходит из-за того, что покупатели активно торгуются, и продавцам, стремящимся быстрее продать квартиру, приходится идти на уступки. Этот пример свидетельствует о том, что верх в «войне нервов» на рынке недвижимости, начинают одерживать покупатели.
Максим Чернов считает, что причина нынешней стагнации рынка вызвана стремительным взлетом цен, происходившим в течение 2003 – первой половины 2004 годов. В итоге, если три года назад разница между двух- и трехкомнатной квартирами составляла тыс., то сегодня она достигла уже тыс. «Как следствие, покупатели, большинство которых приобретает квартиру, продавая свое старое жилье, оказались не готовы к такой ценовой дельте», – говорит Максим Чернов.
Что дальше?
«Мой прогноз однозначен: что касается спроса, то, думаю, что уже в ноябре – к середине декабря, здесь произойдут серьезные изменения», – уверен Геннадий Багрянцев. Он говорит, что этот прогноз основан на детальном анализе рынка, проведенном специалистами его фирмы. Себестоимость строительства на первичном рынке продолжает расти. Сказываются и новые «правила игры», вводимые в строительстве городскими властями. Эти новшества нередко приводят к трудностям для инвестора и способствуют росту себестоимости строительства.
Главное в сложившейся ситуации, считает Геннадий Багрянцев, это «выдержать марку», то есть строителям ни в коем случае нельзя снижать цены. Если они выстоят, то уже совсем скоро (самое позднее – к весне следующего года) спрос значительно вырастет. Если пойдут на снижение цен, это серьезно скажется на вторичном рынке. Там цены могут упасть на 10–15 процентов. Господин Багрянцев считает, что фактором, который не даст ценам снизиться, является и более интенсивное развитие ипотеки. «Интерес к приобретению жилья через ипотечную схему очень вырос. Мы ежедневно принимаем три-четыре звонка граждан, желающих воспользоваться ипотекой», – говорит он.
Впрочем, среди риэлтеров нет согласия по поводу причин «затишья», равно как и в плане дальнейших прогнозов. «Мнение о том, что себестоимость строительства существенно влияет на продажную цену квартиры, не совсем совпадает с реальностью», – говорит Максим Чернов. Он считает, что, в первую очередь, цену определяет спрос. Максим Чернов убежден, что люди просто не в состоянии покупать жилье по нынешним ценам, что в перспективе может привести к тому, что строительство массового жилья станет нерентабельным либо убыточным бизнесом.
Аренда жилья «замерзла»
Ситуация на первичном и вторичном рынке продажи жилья оказывает влияние и на такой сегмент, как аренда жилплощади. Так, по словам руководителя отдела аренды Центра недвижимости «Ината» Надежды Осиповой, этой осенью цены на аренду жилья существенно не поднялись. Одной из причин она считает то, что в этом году отмечается общее сокращение числа клиентов. Вторая причина в том, что «цены достигли своего пика». «Поэтому сегодня в сфере аренды, как и на всем рынке недвижимости, цены «замерзли», а в некоторых случаях даже идут вниз», – говорит г-жа Осипова. В первую очередь это касается дорогого элитного жилья. Дешевое же жилье – комнаты и однокомнатные квартиры – по-прежнему пользуется большим спросом.
Что касается дальнейших прогнозов, то, по мнению Надежды Осиповой, следует ожидать того, что цены на наиболее востребованное жилье замрут, а на элитное снизятся. Также следует ожидать дальнейшего снижения спроса на краткосрочную аренду в связи с появлением большого числа мини-отелей. Определенный всплеск здесь может произойти лишь в новогодние и рождественские праздники, когда приезжающие в наш город туристы создают краткосрочный спрос на посуточную аренду квартир в центре города.
Коммерческая недвижимость в цене
Стагнация вторичного рынка повлияла и на ситуацию в сфере коммерческой недвижимости. Руководитель отдела коммерческой недвижимости корпорации «Юринфо» Ангелина Теплякова говорит о том, что налицо уменьшение объемов сделок. В то же время цены не только не падают, но, в ряде случаев, продолжают расти. Разброс цен в этом секторе составляет от 0 до тыс. за кв. метр. Спросом по-прежнему пользуются ликвидные и дорогие торговые помещения, расположенные в «хороших» местах. Например, цены торговых площадей на Большом проспекте Петроградской стороны доходят до тыс. за кв. метр. В центре города есть магазины, цена на которые за последние несколько месяцев выросла с 4,5 тыс. до 8 тыс. EURO за кв. метр. Однако срок экспозиции таких объектов может составлять от нескольких месяцев до года и более. В то же время, по мнению Ангелины Тепляковой, снижения ценовых показателей, в ближайшее время ожидать не следует.
Что касается ставок по аренде торговых площадей, то сегодня они доходят до 0 за кв. метр. Традиционно дешевле обходится аренда офисов: в бизнес-центрах цена квадратного метра варьируется от до .
При этом г-жа Теплякова отмечает ряд характерных тенденций в сфере аренды и продажи недвижимости. Так, растет спрос на аренду и продажу качественных помещений. Клиентов все меньше интересуют подвальные и цокольные помещения. Активно идет освоение территорий, прилегающих к спальным районам, и улиц, примыкающих к основным магистралям. В то же время помещения в историческом центре так же как и раньше остаются дефицитными и пользуются стабильным спросом. Растет спрос на покупку помещений по сравнению с арендой.
Впрочем, такая идиллия наблюдается только на рынке коммерческой недвижимости. Ситуация же на первичном и вторичном рынках продажи жилья пока остается неопределенной. Какие прогнозы оправдаются, покажет только время.
Игорь Черевко