В сегменте посуточной аренды цены не меняются уже два года. Спрос растет куда медленнее предложения.
Мини-отели постепенно вытесняют квартиры с этого рынка. Еще в прошлом году такое «поведение» ставок оказалось для многих весьма неожиданным: вместо резкого подъема спроса (в связи с предполагаемым наплывом гостей на юбилей Петербурга) произошел спад.
Это объясняли ограничениями на въезд в город в дни празднования. Риэлтеры надеялись взять реванш в июне-июле, но опять просчитались. Звучали предположения, что в 2004 году арендные ставки нагонят отставание.
Однако пока ситуация не меняется: предложение серьезно превышает спрос. Кризис рынка налицо. Как и два года назад, простенькая однокомнатная квартира в спальном районе (ремонт по советским стандартам, сборная мебель) обойдется арендатору в $20-30 в сутки.
Двух-, трехкомнатная потянет на $30-40. За «единичку» в центральных районах придется отдать $40-50, поблизости от Невского — около $100 (подробнее — см. таблицы). Цена локации (а точнее — близости к центру) в краткосрочной аренде несколько выше, чем в долгосрочной.
Большинство съемщиков — туристы, равнодушные к зелени, тишине и пр., но готовые платить за престижность места, бытовые удобства и охрану.
Проигрыш на комиссионных
Главный фактор, сдерживающий подъем арендных ставок, — постоянно растущее предложение (прежде всего за счет вброса на рынок квартир, купленных с инвестиционными целями).
Если еще в прошлом году переход арендодателей-«долгосрочников» летом на посуточную аренду объяснялся, прежде всего, их желанием побольше заработать, то сегодня, по отзывам риэлтеров, хозяева соглашаются на такой вариант, чтобы хоть как-то пристроить простаивающую жилплощадь.
Однако здесь действует и еще один фактор, серьезно сокращающий спрос. Все большую долю рынка с каждым годом «отъедают» мини-отели (вновь созданные частные гостиницы до 30 номеров) и апарт-отели (гостиницы квартирного типа, предполагающие наличие кухни на один или несколько номеров).
По оценкам специалистов, сегодня в Петербурге около 100 подобных гостиниц (для краткости будем их все называть мини-отелями), не все из которых зарегистрированы официально (прежде всего — из-за сложностей перевода площадей в нежилой фонд).
Вместе они дают 800-1000 мест. Стоимость номера начинается от $40, что вполне сравнимо с арендными ставками в центре (именно там находится большинство мини-отелей).
Однако клиент, снимающий жилье у частника через риэлтерскую фирму, должен оплачивать еще посреднический процент, составляющий, как правило, половину от цены аренды (на дорогих квартирах и длительных сроках — несколько меньше), что серьезно увеличивает общую сумму сделки.
В результате владельцы квартир серьезно проигрывают конкурентам. Кроме того, гостиницы обеспечивают хотя бы минимальный набор услуг, а сделку здесь оформлять намного проще (не нужно подписывать «полновесный» договор аренды, оговаривающий все тонкости залогов-возвратов и пр.).
Вне конкуренции пока остаются самые дорогие (видовые) квартиры. Однако, по свидетельству специалистов АН «Бекар», хозяева такого жилья предпочитают сдавать его на длительные сроки, не желая увеличивать риски, неизбежные при постоянной смене клиентов.
Хоть на сутки, но в центр
По оценкам риэлтеров, лишь 20-25% сделок по посуточной аренде приходится на жилье в спальных районах (соотношение верно и для предложения, и для спроса). Из оставшегося десятая часть — дорогое предложение в самом центре ($200-300 в сутки; такая квартира предполагает не только свежий качественный ремонт и наличие импортной мебели и всей мыслимой бытовой техники, но и серьезную охрану).
Примерно четверть — предложение среднего ценового уровня (около $100 — немного дальше от Невского, чуть хуже мебель и попроще бытовая техника). Остальное предложение — обычные квартиры со стандартным ремонтом и отечественной мебелью (1-комнатные — до $70, 2- и 3-комнатные — до $100).
Математика краткосрочной аренды такова: суточная ставка составляет около 10% от месячной — чуть больше или чуть меньше в зависимости от параметров жилья. В летний сезон, по разным оценкам, квартиры находятся «в работе» 50-60% времени.
Итого можно получить в полтора раза больше, чем при сдаче помесячно. В минусе: больше хлопот, выше риски и амортизация квартир. По оценке генерального директора ООО «Первая компания» Алексея Мусакина, срок окупаемости мини-гостиниц сегодня составляет 5-7 лет.
Квартиры до такой рентабельности не дотягивают, даже при благоприятном стечении обстоятельств. «Важный показатель: некоторые владельцы стали выставлять на продажу квартиры, которые раньше только сдавали, — не выдерживают конкуренции со стороны небольших отелей», — делится наблюдениями менеджер компании «Адвекс-РОССТРО» Владимир Федоров.
Рекламные очки
Несомненное конкурентное преимущество мини-отелей состоит и в более широких возможностях рекламы в Интернете. Сегодняшнему клиенту (туристу, впервые приезжающему в город) удобно искать в Сети подходящий вариант.
Довольно часто мини-гостиницы выкладывают на сайтах фотографии интерьеров предлагаемых номеров (а иногда еще и вида из окон). Агентствам недвижимости, работающим с постоянно сменяющимися объектами, предложить такие услуги куда сложнее.
Нередко вариант уходит в течение дня, и выкладывать его на сайт нет ни смысла, ни времени. По этой причине некоторые риэлтерские фирмы даже не пытаются рекламировать «посуточное» направление через Интернет.
Хотя, по свидетельству менеджера АН «Центр» Татьяны Ермолаевой, до 40% клиентов они сегодня получают через Всемирную паутину. Чтобы более успешно продвигать услуги (в частности, и через Интернет), владельцы мини-гостиниц нередко объединяют усилия.
Один из последних примеров — Центр развития малых отелей (консалтинг и управление отелями), созданный фирмами «Первая компания» и «Сеть мини-гостиниц Петербурга».
В подобных «связках» компаниям удается предлагать довольно широкий выбор условий и мест проживания, получая дополнительные конкурентные очки.
Работа «для комплекта»
Заниматься посуточной арендой риэлтерским фирмам в общем-то невыгодно: объем работы (проверка объекта, поиск клиента, оформление договоров, согласование условий) приходится проделывать такой же, что и при сдаче квартиры на долгий срок, а комиссионные несоизмеримо меньше.
Несмотря на это «краткосрочное» направление стараются поддерживать все агентства, имеющие сильные отделы аренды, — прежде всего для «комплектности».
Сколько-нибудь значимый доход в этой сфере компании начинают получать лишь при определенных оборотах: когда агент, ведущий объект, сдает его несколько раз в течение месяца.
В то же время, по отзывам операторов рынка, степень эксклюзивности в этом сегменте даже ниже, чем в долгосрочной аренде. Желая уменьшить простои, хозяева обычно обращаются сразу в несколько агентств.
Сами риэлтерские фирмы пока не могут договориться об обязательном эксклюзиве. Однако конкуренция со стороны более технологичных мини-отелей, весьма вероятно, заставит и арендодателей, и риэлтеров пересмотреть свои подходы, иначе их вытеснят с рынка.
Мнения
Наталья НИКИТИНА,
менеджер отдела аренды агентства «Петербургская Недвижимость»:
Майские праздники в этом году были провальными по спросу, но, надеюсь, в июне интерес к посуточной аренде увеличится. С каждым годом растет предложение по аренде.
К нам периодически приходят горожане с вопросом, где выгоднее купить жилье и как его обставить для того, чтобы потом сдавать. Сегодня среди наших арендодателей я вижу людей, обращавшихся с такими вопросами полгода-год назад.
Елена ИСАЕНКО,
менеджер отдела аренды АН «Бекар»:
Нельзя сказать, что спрос сегодня высок, но со второй половины мая он начал расти. По дорогому жилью предложение почти не увеличивается: «золотой треугольник» практически выбран, новых объектов нет.
При умелом подходе такое жилье простаивает не больше 20% времени. В дорогом сегменте хозяева почти всегда берут залог вне зависимости от того, сдают они жилье на несколько месяцев или на несколько дней.
Владельцы дешевых квартир придают этому куда меньше значения.
Татьяна ЕРМОЛАЕВА,
менеджер отдела аренды АН «Центр»:
В «сезон» ставки посуточной аренды на 20-25% выше, чем осенью-зимой. Среди предложения все больше становится новых домов и недавно купленных квартир. Цены на конкретные квартиры постепенно подрастают по мере того, как хозяева вкладываются в их оборудование.
Однако если сравнивать по годам жилье одного качества, то ценники не меняются.
Владимир ФЕДОРОВ,
менеджер компании «Адвекс-РОССТРО»:
Все чаще в элитной аренде вводятся определенные услуги, приближающие это жилье к отелю.
Нередко в домах или поблизости есть кафе, фитнес-клуб и т.п.
Дмитрий Сперанский