Большой интерес участников IV Съезда Строителей Санкт-Петербурга вызвал доклад Эдуарда Тиктинского, генерального директора холдинга RBI. Публикуем его доклад «Проблемы увеличения предложения на рынке первичного жилья и подготовки новых территорий под застройку».
ТекущаЯ ситуациЯ
Надо признать, что прогноз экспертов сбылся. Со II квартала этого года произошел лавинообразный рост цен во всех сегментах рынка недвижимости. Мы стали свидетелями ажиотажного спроса, обусловленного, прежде всего, сокращением предложения. И во вторую очередь ростом спроса, обусловленного ростом доходов населения и появлением ипотечных программ. На графике (1) отражено изменение ситуации в последние годы, а также текущая рыночная ситуация. Показана взаимосвязь таких показателей, как объем жилья в продаже, спрос населения и средняя цена кв. метра.
В настоящий момент ситуация с ценами нормализовалась. Пройдена стадия резкого роста цен. Наш прогноз таков, что до конца 2006 года и в течение 2007-2008 годов активного роста цен не будет, цена на массовое жилье будет составлять от тыс. до ,3 тыс. за кв. метр. Вместе с тем наблюдается и рост себестоимости строительства, только с начала 2006 года рост составил более 17 процентов в рублевом выражении или более 20 процентов в пересчете на доллары США.
ОбеспеЧенность жильем в Петербурге
Потребность горожан в жилье легко рассчитать, взяв за основу сегодняшнюю обеспеченность. По материалам исследований, более 50 процентов горожан не удовлетворены имеющимися жилищными условиями, а средняя обеспеченность населения жильем составляет чуть более 20 кв. метров, что гораздо ниже показателей развитых стран.
На графике (2) видно, что для достижения, например, уровня Будапешта нам необходимо построить более 30 млн кв. метров жилья. Возникает вопрос: есть ли у города территориальные ресурсы для этого развития? Как уже было сказано, возможности уплотнительной застройки практически исчерпаны, и будущее, очевидно, за освоением новых территорий.
Что сдерживает рост объемов предложения на массовом рынке строящегося жилья?
Первое и самое серьезное ограничение – это подготовка инженерных территорий. О ней Валентина Матвиенко подробно рассказала, что делается в этом направлении. И, на мой взгляд, «лед здесь тронулся» и серьезные улучшения будут достигнуты в ближайшие несколько лет.
Вторая серьезная проблема – это освобождение территорий промышленных предприятий и их последующая застройка. Промышленные зоны составляют значительную часть территории Петербурга и являются существенным резервом для развития города. Вместе с тем перевод промпредприятий связан с решением целого комплекса имущественных и градостроительных проблем. Как правило, с одной стороны, собственники заинтересованы в сохранении и развитии своего предприятия, но с другой стороны, они понимают, что таким предприятиям не место в центре города.
На мой взгляд, решению этого вопроса помогло бы строительство технопарков с финансовым участием как города, так и инвестора. Задачей города в данном случае было бы подобрать территорию, инженерно ее подготовить. Задачи инвестора – провести переговоры с собственником промышленного предприятия, купить эту землю для них, перевести, построить для них необходимые цеха и застроить участки в центре города.
Третья проблема, о которой тоже уже говорили: существующие административные барьеры при согласовании градостроительной, проектной документации и получении разрешений на строительство.
Первый вопрос, на мой взгляд, который целесообразно было бы решить, – это функциональное зонирование территорий. Такое понятие, как резервирование функции, позволит значительно ускорить процесс вывода промпредприятий. Скажем, если это функция промышленная, там существует предприятие, почему бы заблаговременно не зарезервировать такую функцию, как жилая или деловая застройка. Таким образом, очевидно, что для инвестора было бы намного меньше рисков, если бы он знал, что, покупая территорию промпредприятия, легко сможет внести изменения в Генплан и поменять назначение территорий с промышленной, на скажем, общественно-деловую.
Наличие учетных объектов КГИОП в составе имущественного комплекса, имеющих статус вновь выявленных памятников. Здесь необходим более гибкий, оперативный подход по изменению статуса. Понятие «вновь выявленные» памятники должно уйти. Часть объектов должна быть аргументированно переведена в памятники местного значения, остальные – просто уйдут из любых охранных списков.
Несколько слов об экологической экспертизе. Очень хорошо, что решение в этой области принято, что будет единый орган экспертизы. В этой связи мне хочется отметить положительный опыт Службы государственного строительного надзора и экспертизы, который может быть использован. В Службе государственного строительного надзора и экспертизы отменены приемные дни и организован ежедневный прием документов, что приводит к сокращению сроков согласований. Этот опыт и эти наработки мы ни в коем случае не должны потерять, и в нашем представлении на будущее хорошо бы, чтобы все согласования строились на основании этого существующего органа и опыте тех людей, которые там работают.
Теперь о главном. Получение разрешений на застройку. Проблема заключается в том, что практически вся территория города не имеет разработанных проектов планировки территорий (ППТ). Все коллеги-строители, не сговариваясь, посчитали, что по действующему в настоящее время в Санкт-Петербурге порядку девелопер тратит до 15 месяцев на разработку и утверждение ППТ. При этом, если буквально следовать федеральному законодательству, то архитектурно-планировочное задание (АПЗ) или иное разрешение на проектирование, на разработку в стадии ОП рабочего проекта может быть выдано только после подготовки ППТ. На рабочее проектирование до стадии выхода на стройплощадку мы тоже тратим около года. Если согласиться с таким подходом, то начать реальное строительство можно будет только через 2,5 года после покупки земельного участка. Такие сроки являются неприемлемыми как для застройщиков, так и для горожан, ждущих новых квартир.
Вместе с тем существующий порядок имеет значительные резервы. Последний месяц мы ведем интенсивные консультации с КГА. Попросили Александра Ивановича Вахмистрова присоединиться к этому вопросу, и мы уже достигли здесь существенного прогресса. Мы видим, что здесь работа должна идти по двум направлениям. Первое – сокращение сроков подготовки согласований и ППТ. И наш общий план согласно тому, что сказала Валентина Матвиенко, сроки подготовки согласования ППТ должны быть сокращены до 6-7 месяцев. Это значит практически в два раза.
Второе направление. Мы пытаемся так или иначе запараллелить работу по ППТ и по проектированию в стадии выработки рабочего проекта.
Правила землепользования и застройки. В изначальном проекте КГА были введены дополнительные ограничения, превышающие требования Градкодекса. Это:
– максимальный коэффициент использования территорий;
– минимальное суммарное количество стоянок и гаражей для хранения индивидуального транспорта, располагающихся на земельных участках в качестве вспомогательных видов разрешенного использования;
– предельные параметры земельных участков и объектов капитального строительства в части озеленения территорий земельных участков;
– минимальная ширина по уличному фронту и т.д.
Мы здесь тоже провели достаточно серьезную работу. На комиссии по землепользованию мы сверили наши позиции с КГА, и ряд ограничений был смягчен. Я думаю, что в ближайшие две комиссии по землепользованию и застройке мы сверим наши позиции и найдем взаимоприемлемые решения.
Для решения существующих вопросов предлагаю:
– провести комплексный анализ состава и сроков всех работ по получению разрешений на строительство с формированием единого сводного графика работ. То есть создать единую блок-схему прохождения всех процессов с момента согласований с нормативными сроками. Эта блок-схема должна быть общедоступна. Все мы должны одинаково понимать, сколько времени занимает у нас процесс согласования с момента покупки участка (либо выигранного на торгах) до момента выхода на строительную площадку. Кроме этого каждый вновь создающийся документ должен быть на нее наложен, чтобы понимать, какое влияние он окажет на тот или иной процесс;
– сформировать рабочую группу из представителей профильных комитетов правительства и застройщиков под руководством Александра Вахмистрова.
Цель создания рабочей группы:
– решение ряда наиболее насущных вопросов по согласованиям при получении разрешений на застройку;
– формирование, анализ и оптимизация комплексного графика работ по получению разрешений на строительство, с определением нормативных сроков по разработке и согласованию документации во всех комитетах и ведомствах.
Спасибо.
Игорь Федоров