Реализация национального проекта «Доступное жилье» невозможна без развития ипотечного кредитования.
На межрегиональной конференции «Роль банков в выполнении национальных проектов и социально-экономическом развитии регионов России» эксперты рассказали о проблемах в сфере ипотеки и путях их решения.
СтроительнаЯ Яма
Академик РАН, директор Института народно-хозяйственного прогнозирования Виктор Ивантер сообщил, что на данный момент объем средств, направленных на долевое участие в строительстве жилья в России, составляет почти трлн. При этом кредитов строителям выдано только на млрд. Он считает, что такая ситуация является ненормальной. Но ее легко объяснить теми рисками, которые несет в себе процесс кредитования.
По мнению Виктора Ивантера, представителям банков прежде, чем входить в долевое участие строительства, необходимо подробно изучить документы строительных компаний (СК), оценить риски и только после этого инвестировать средства. «Банку непросто оценить строительную компанию – нужен квалифицированный персонал, который может отличить «яму от котлована», – говорит специалист. – В противном случае, если банковский эксперт не сумеет этого сделать, банк обязательно обманут, как строители делают это с дольщиками – физическими лицами».
Минимальные риски
Президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович заявил, что сделать жилье доступным реально можно с помощью ипотечного кредитования.
«Рост цен на жилье привел к тому, что в Петербурге средняя сумма ипотечного кредита за последние два года выросла в два раза – с тыс. до тыс.», – говорит он. По оценке эксперта, сейчас риски при ипотеке для банков минимальные. «Был один или два случая в городе, когда квартира из-за проблем с погашением кредита продавалась с торгов. Однако с учетом роста стоимости жилья даже в этом случае банк ничего не потерял», – пояснил Владимир Джикович. По его мнению, «если произойдет снижение цен на жилье, потенциальные риски для банка существенно возрастут». Владимир Джикович уверен, что пройдет не так много времени, и ипотечное кредитование станет основным видом кредитования физических лиц любого розничного банка.
ИпотеЧные проблемы
В свою очередь, президент Ассоциации российских банков (АРБ) Гарегин Тосунян отметил, что развитие ипотеки тормозит большая сумма первого взноса, которая часто является «неподъемной» даже для людей со средним достатком. «Когда первый взнос составляет 30 процентов от стоимости жилья, кредитование становится недосягаемым. Если первый взнос по ипотеке снизить до 5-10 процентов, она станет более реальной», – заявил глава АРБ
Еще одна проблема ипотеки, на которую обратил внимание г-н Тосунян, связана с высокой процентной ставкой по кредиту. «Сейчас она завышена в связи с отсутствием длинных и дешевых ресурсов, вынутых из кредитного оборота. Для решения данного вопроса необходимо «удлинить и удешевить» кредиты, при этом обеспечив их гарантии», – заявил Гарегин Тосунян.
По его словам, сегодня в кредитную ставку закладывается часть банковских рисков. «Если в России создать систему страхования ипотечных кредитов, как уже сделано во многих странах мира, процентная ставка по ипотеке снизится и может уменьшиться пороговый уровень для участия в ней, – считает глава АРБ. – В этом случае строителям будет выгодно работать не на узкую прослойку богатых граждан, которые покупают жилье с целью инвестиций, а диверсифицировать свой рынок на людей со средним уровнем достатка, потому что розница всегда выгоднее». «Тонкий слой элитного жилья достигает своего насыщения, даже если рассматривать его как выгодную нишу для вложения инвестиций», – подчеркнул Гарегин Тосунян.
Он выразил уверенность в том, что банки должны снизить первый взнос и ставки по ипотеке. «Однако это задача не только кредитных организаций, это вопрос денежно-кредитной и экономической политики государства. Потому что сейчас из-за двукратного повышения стоимости жилья и отсутствия механизмов залогового обеспечения рынок ипотеки перешел в фазу ожидания. И будет в ней пребывать, пока не достигнет нижнего уровня спроса», – заключил глава АРБ.
Цена жильЯ
Первый заместитель председателя комитета Госдумы РФ по кредитным организациям и финансовым рынкам Павел Медведев утверждает, что, «когда мы сегодня говорим о дороговизне ипотечного кредитования, мы в очередной раз «ищем под фонарем». «Конечно, в высоких процентах есть проблема, но это даже не десятая часть проблемы ипотечного кредитования. Основная проблема – в высокой стоимости жилья и быстром росте цен на него», – заявил депутат.
С парламентарием согласилась заместитель председателя Российского банка развития Светлана Сагайдак. Она тоже считает, что «корень зла заключается в высоких ценах на жилье». «Они складываются из объективных экономических предпосылок: повышение цен на энергоносители, монопольное положение производителей стройматериалов. И задача государства в этой ситуации – создавать монополистам конкурентов», – заявила она.
Налоговое регулирование
Сейчас в столице, по данным правительства Москвы, 70 процентов нового жилья покупается с целью инвестиций. Павел Медведев думает, что если в течение года квартира не используется для жилья – это катастрофа. Он согласен с предложением первого вице-премьера РФ Дмитрия Медведева, что если на человека приходится 2-3 нормы жилья по 18 кв. метров, то налог на недвижимость должен быть очень льготным.
«А если к трем нормам добавляется еще один метр, тогда на этот метр налог должен быть очень большим. Конечно, такой налог надо вводить очень деликатно. В этом случае люди перестанут вкладывать деньги в квартиры, а понесут их в банки», – заявил Павел Медведев.
А Гарегин Тосунян заметил, что «в нашем государстве введение налога на дополнительные метры жилья означает выкручивание рук». «Государство и так постоянно нас доит своим НДС, налогом на прибыль, подоходным налогом, делая вид, что он самый низкий в мире. На самом деле подоходный налог в России далеко не самый маленький, тем более, что вся эта налоговая система не учитывает многие необходимые затраты налогоплательщиков», – заключил глава АРБ.
Дмитрий Малышев