Сегодня коммунальные квартиры в Санкт-Петербурге становятся все более сложным и спорным активом — привлекательность низкой цены часто омрачается юридическими и бытовыми рисками, с которыми сталкиваются их владельцы.
Почему комнаты общей собственности перестают быть просто бюджетным жильем и почему все чаще покупатели задумываются о полном контроле над квартирой?
Упрощенный вход и сложный выход
Покупка комнаты в коммуналке — способ финансово зайти в рынок по доступной цене.
Как пишет "Коммерсантъ", комната стоит в среднем 4,61 млн руб., к началу 2025 года показатель увеличился на 0,9%.
Такие комнаты стоят заметно дешевле обычных квартир и в условиях растущей стоимости жилья становятся альтернативой для старта.
В Петербурге около 10% покупателей интересуются коммунальными квартирами как стартовым вариантом. При этом большая часть сделок приходится на инвесторов — тех, кто ищет возможности объединить комнаты и превратить коммуналку в полноценное жилое пространство.
Однако риск в том, что без полного контроля над всеми комнатами все проблемы: от ремонта общей ванной комнаты до юридических споров, ложатся на плечи каждого собственника в отдельности.
Перепланировки и устаревшая инфраструктура — бомба замедленного действия
Старый фонд, в который входят многие коммунальные квартиры Петербурга, нередко подвергается реконструкциям и перепланировкам, далеко не всегда согласованным с законом.
В центре города ситуация осложняется. "Фонтанка" писала недавно, как в доме Розенштейна из одной коммуналки сделали 11 студий.
Такие «усовершенствования» порой приводят к разрушительным последствиям вплоть до повреждения соседних зданий. Это создает высокие риски для безопасности и постоянные проблемы в обслуживании.
Юридические ловушки и межсобственнические войны
Главная сложность при покупке комнаты — права соседей и правила владения общим пространством.
Закон дает собственникам право преимущественной покупки, но это право часто используется для затягивания сделок.
Нарушения порядка продажи могут привести к отмене сделки через суд. А дальше начинаются бытовые конфликты: вопросы ремонта общих помещений, распределения расходов, правил пользования кухней и ванной становятся предметом нескончаемых споров.
А это существенно влияет на качество жизни владельцев.
Рост тарифов и нагрузки
В 2025 году коммунальные тарифы в Петербурге ощутимо выросли — отопление и горячая вода теперь обходятся в 2 425 рублей за Гкал, водоснабжение — более 42 рублей за кубометр.
Содержание жилья и электроэнергия подорожали согласно новым региональным нормам.
Для владельцев коммуналок с разделенными комнатами расходы на коммуналку часто становятся непредсказуемыми и увеличиваются с каждым годом, что усугубляет финансовую нагрузку и необходимость грамотно управлять общим имуществом.
Истории из жизни и перспективы
"У меня нет ванной комнаты в кухне и окон выходящих в подъезд, поверьте, и такое бывает. Но как выглядит сама квартира — это на любителя", — пишет горожанин.
"Вот эти люди (5-12 комнат), живут там годами, семьями, почему не бы не сложиться и не положить в коридоре самый дешевый линолеум и не покрасить стены?! Вопрос не на тысячи, а на сотни рублей. Или унитаз почему бы не поставить человеческий".
"В коммуналке можно жить комфортно, если соседи нормальные, которые скидываются на ремонт. Но обычно там живут люди которым все пофигу, копейку не хотят потратить на места общего пользования и живут как на помойке".
"Муж жил на Петроградской. 6 комнат, одна раковина на кухне с холодной водой. В ней мыли посуду, стирали, мылись. Ужас".
Несмотря на эти сложности, интерес к коммуналкам в Петербурге не снижается — многие покупатели рассматривают их как возможность создать свою недвижимость с минимальными вложениями.
Однако реальные истории показывают — без консолидированного владения и юридической грамотности коммунальная квартира может превращаться в источник постоянных проблем и конфликтов.
А инициативы расселения и поддержка со стороны городских властей пока уменьшают предложение, но не решают всех вопросов.