Россия задыхается в одинаковых жалобах: застройщик сдал дом — а вместе с ключами выдал «родную» управляйку. Тарифы лезут в потолок, заявки игнорируются, акты не подписываются, но выйти из круга порой сложнее, чем из договора с мобильным оператором нулевых.
«Городовой» спросил у адвоката Андрея Князева, насколько тяжело избавиться от таких УК. Далее со слов эксперта.
Что говорит адвокат
В одностороннем порядке расторгнуть договор с управляющей компанией можно в следующих случаях:
- Завершение действия договора и принятие решение о выборе другой управляющей компании;
- Проведение общего собрания собственников, на котором было принято решение выбрать другую управляющую компанию;
- Аннулирование лицензии у управляющей компании.
Для принятия решения на общем собрании необходимо, чтобы в голосовании участвовало не менее 50% собственников помещений, и при этом не менее 50% проголосовало за решение о смене УК.
Важно: последние 50% считаются не от числа собственников, а от квадратуры. То есть владельцы нежилых коммерческих помещений на первых этажах МКД становятся одними из самых значимых участников голосования.
В 2023 году было введено дополнительное ограничение: провести общее собрание по смене УК можно только по истечении года с момента заключения договора с УК.
При этом, если УК недобросовестно выполняет свои обязанности либо собственники хотят передать управление МКД в руки ТСЖ, расторгнуть договор с УК можно в любое время.
На практике созвать общее собрание собственников довольно проблематично, а еще более проблематично получить от соседей какое-либо согласие. Особенно актуально в районах, где много квартир сдается в аренду. Собственник может не появляться в квартире годами, а квартиранты не имеют никакого желания давать его контакты.
При этом важно правильно оформить решение общего собрания, в противном случае УК сможет оспорить его в суде. Самыми распространенными нарушениями являются отсутствие письменного протокола общего собрания, голосование по вопросам, не поставленным в повестку дня, отсутствие кворума, неправильное извещение собственников о предстоящем собрании.
После принятия и надлежащего оформления решения общего собрания следует уведомить о нем УК и жилищную инспекцию, после чего в течение трех дней старая УК передаст всю необходимую документацию и ключи от общедомовых помещений новой УК.
На случай возможных судебных споров следует заранее собирать доказательства нарушений со стороны УК. Хорошим доказательством послужат обращения в прокуратуру или в саму УК с требованиями устранить нарушения. Если УК будет привлечена к административной ответственности, постановление о привлечении к административной ответственности также послужит отличным доказательством нарушений.
Что это значит на практике
Скинуть навязанную УК реально, но это битва на износ. Всё решает не количество соседей, а квадратура: владельцы магазинов и офисов на первых этажах могут перевернуть исход голосования.
Созвать общее собрание — полдела, собрать подписи — другая половина, и это чаще всего провал. В домах с арендниками каждый второй собственник живёт в другом городе, а их телефоны «потеряны навсегда».
Любая ошибка в бумагах — подарок управляйке. Нет письменного протокола? Привет, суд. В повестке не было вопроса о смене УК? Ваша подпись аннулирована. Известили соседей «по привычке» в чате дома, а не письменно? Готовьтесь к откату.