На рынке недвижимости Ленинградской области периодически появляются предложения, которые кажутся слишком привлекательными, чтобы быть правдой.
Например, продажа домов площадью около 90 квадратных метров со всеми удобствами, включая газ, всего за пять миллионов рублей, да еще и в рассрочку — без первоначального взноса.
Ежемесячный платёж сопоставим с арендной ставкой — около 40 тысяч рублей.
В чём же заключается этот подвох? Президент компании «Коллегия Риэлторов» Елена Ковалерова-Павловская раскрывает порталу «Городовой» механику подобных сделок.
Маскировка процентов: амортизация стоимости
Основной вопрос, который должен волновать потенциального покупателя, — это откуда берется финансовая выгода для продавца.
Как объясняет Елена Ковалерова-Павловская, отсутствие первоначального взноса не означает бесплатного кредитования.
“Без первоначального взноса просто завышают стоимость договора купли-продажи. Это просто такие махинации, как с первичками были”.
По сути, покупатель платит не арендную плату, а завуалированный процент, который накапливается в течение срока рассрочки.
Схема работает следующим образом: покупатель вносит ежемесячные платежи, которые частично идут на погашение основного долга, а частично — на покрытие скрытых процентов.
Если покупатель успевает погасить увеличенную стоимость объекта быстро, например, через год, он может сэкономить. Но если рассрочка растягивается на 30 лет, выгода продавца многократно возрастает.
“Ты платишь арендную плату и погашаешь эти 14%”, — указывает эксперт, имея в виду годовую ставку, которая закладывается в общую сумму сделки.
Ипотека vs. Аренда с выкупом: разница в статусе
Ключевое отличие таких схем от стандартной банковской ипотеки кроется в юридическом статусе покупателя.
При ипотеке, как правило, покупатель становится собственником в день оформления сделки, а банк лишь накладывает обременение в виде залога.
В случае рассрочки, особенно если она оформлена через договор аренды с последующим выкупом, ситуация иная.
“Ты не являешься там собственником до определенного момента”.
Здесь требуется глубокое юридическое погружение:
“Это нужно запрашивать документы и изучать, что у них за варианты”.
Покупателю необходимо выяснить, кто несет ответственность за объект и кто забирает страховые выплаты в случае непредвиденных обстоятельств.
Три кита осторожности: переплата, собственность, обременение
Елена Ковалерова-Павловская выделяет три основных аспекта, требующих пристального внимания при заключении подобных договоров:
Фактическая переплата: Необходимо тщательно рассчитать, сколько в итоге будет отдано за дом, и сравнить эту сумму с рыночной ценой и стоимостью ипотеки.
“Сколько ты переплатишь, фактически нужно, чтобы тебе посчитали, помогли, а лучше еще самому пересчитать”.
Статус покупателя: Критически важно знать, когда наступает право собственности. Если покупатель остается “арендатором до какого-то момента”, это создает риски.
Обременение и снятие ограничений: Третий момент касается юридических гарантий.
“Есть ли обременение и у кого перед кем?”
Существуют “скользкие” схемы, где покупатель, фактически внося деньги, становится не приобретателем, а залогодержателем, в то время как собственником остается продавец-застройщик.
“Я оформлю договор, плачу, но я не являюсь собственником, а я являюсь залогодержателем”.
Юридические гарантии и риски страхования
В идеальном сценарии, прописанном в договоре, после внесения всех платежей покупатель должен иметь возможность самостоятельно инициировать снятие обременения в Росреестре.
Если же для снятия запретов требуется активное участие юридического лица-продавца, возникшего из неизвестности, риски возрастают многократно.
“Дабы мне потом не искать это юрлицо, чтобы снять обременение”.
Особую опасность представляет ситуация, когда покупатель оформлен как арендатор. При ипотеке, будучи собственником, покупатель является титульным страхователем.
“А здесь, если арендатор, де-юре. При страховании, как правило, получает собственник объекта страховку, а я такой без денег, без дома, непонятно”.
Если дом сгорит, арендатор рискует остаться ни с чем, не получив страхового возмещения. Поэтому при таких схемах “аренда с последующим выкупом” требуется предельная юридическая бдительность и изучение всего пакета предлагаемых документов.
Читайте также эксклюзивные и самые интересные материалы портала Городовой.