В последние недели в информационном пространстве появилось множество сообщений о том, как суды признают недействительными сделки купли-продажи квартир — обязывая добросовестных покупателей возвращать жилье бывшим владельцам, якобы пострадавшим от мошенников.
Рассказывают о сотнях дел и тысячах вердиктов, но эксперты и юристы относятся к этим цифрам с большим скепсисом: подобная судебная практика существует давно и не свидетельствует о резком росте количества отмененных сделок.
Что стоит за слухами о массовой отмене сделок купли-продажи квартир
«Случаи судебной отмены сделок купли-продажи недвижимости в России возникли тогда же, когда появился сам рынок недвижимости. Последние пару лет их действительно стало чуть больше, но причиной служат не только мошеннические схемы, но и банкротство физических лиц», — объясняет вице-президент Российской гильдии риэлторов Андрей Банников.
По статистике, ежегодно в Москве регистрируется около 400 тысяч сделок с квартирами, из которых порядка 300 связаны с мошенничеством со стороны продавцов.
Однако значительного роста этих цифр нет — скорее, тема используется для спекуляций в СМИ.
«Информация о многократном увеличении исковых заявлений — ошибочна. В каждом случае суд учитывает все доказательства и принимает решения, исходя из обстоятельств», — пишет Игорь Трифонов в журнале «Профиль».
Особое внимание суды уделяют мошенническим схемам, связанным с банкротствами и так называемым «украинским следом». Но масштаб таких мошенничеств относительно невелик — речь идет о десятках, а не сотнях дел.
Как отмечает бывший следователь Марина Расторопная, механизм мошенничества с недвижимостью известен давно, а жертвы зачастую сами нарушают элементарные меры безопасности, торопясь и пытаясь сэкономить.
Не новы и исторические примеры — в 1875 году московский генерал-губернатор князь Владимир Долгоруков стал жертвой мошенников, продавших его особняк по поддельным документам.
«Телефонные мошенники лишь упростили и расширили этот механизм, — говорит эксперт. — А способы борьбы с ними давно известны».
Важной гарантией защиты сделок становится нотариальное удостоверение. Нотариус обязан проверить подлинность документов, волю сторон и отсутствие давления или обмана.
«Если человек не может доказать осознанность действий, нотариус просто не удостоверит сделку», — объясняют в Федеральной нотариальной палате.
Нотариальный договор имеет большую доказательственную силу в суде — к нему часто прилагается видеофиксация, показывающая участие сторон и реальное состояние продавца и покупателя.
Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки с участием несовершеннолетних, дарение недвижимости и др.
«По закону и по справедливости сделка признана недействительной — суд возвращает стороны в исходное положение: квартиру — продавцу, деньги — покупателю», — говорит адвокат Лариса Гусева.
Главное — исполнение судебных решений, которое сегодня часто вызывает сложности. Курьеры и дропперы телефонных мошенников привлекаются к ответственности, но настоящие организаторы остаются безнаказанными.
Государство пока не создало механизмов компенсации пострадавшим, как это сделано в других странах, где действуют специальные фонды.
У нас же рынок недвижимости остается заманчивой мишенью для преступников, использующих разнообразные схемы.
Сложные дела иногда шокируют общественность — например, решение суда по спору между Ларисой Долиной и Полиной Лурье, где квартира вернулась продавцу, а покупатель не получил деньги.
Однако подобные прецеденты остаются исключением, а правоприменительная практика строго регулируется законом.
В итоге, несмотря на вопли о массовом обмане и отмене сделок, реальность намного спокойнее — суды не отменяют сделки по щелчку пальцев, а механизм защиты граждан постоянно совершенствуется.